A Receita Federal colocou em prática uma mudança estrutural que deve aumentar a cobrança de impostos relacionados a imóveis em todo o país. A Instrução Normativa nº 2.275, publicada em 15 de agosto de 2025, cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (CINTER).
Na prática, o mecanismo substitui cadastros fragmentados e passa a adotar o chamado “valor de referência”, definido a partir de transações reais registradas em cartórios. O sistema integra dados de prefeituras, secretarias estaduais da Fazenda e da União, reduzindo a distância entre valor venal e preço de mercado.
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“CPF dos imóveis”: como funciona o CIB
O CIB dará a cada imóvel um número único em nível nacional, o que permitirá acompanhar em tempo real informações de compra, venda, doação, ônus e financiamentos. A proposta é eliminar inconsistências e tornar o monitoramento mais rigoroso.
Com isso, operações que antes passavam despercebidas pelos fiscos — como subavaliações em escrituras — ficarão mais difíceis de ocorrer.
IPTU deve subir já nos próximos carnês
O imposto com efeito mais imediato será o IPTU. Em muitos municípios, os valores venais utilizados até agora estavam muito abaixo dos preços praticados no mercado imobiliário.
Com o novo modelo, a tendência é de carnês mais caros, sobretudo em regiões urbanas valorizadas. Embora a alíquota não seja alterada, a base de cálculo será mais alta, aumentando a arrecadação municipal.
ITBI e herança sob novas regras.
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) também será impactado. O cruzamento de informações permitirá às prefeituras corrigir automaticamente valores subfaturados em escrituras.
Já no caso do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), a cobrança tende a ficar mais pesada. Com base em valores de mercado atualizados, inventários e doações terão custos maiores. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota atual de 4% pode dobrar para 8% caso a reforma tributária avance, o que tornaria o tributo ainda mais oneroso.
Locações sob fiscalização mais rígida.
O mercado de aluguel também será alvo de maior controle. Com o CINTER integrado às declarações de Imposto de Renda, a Receita Federal terá meios de identificar inquilinos que não declaram pagamentos e locadores que omitem rendimentos.
Isso representa um aumento no risco de cair na malha fina e receber multas, dificultando a manutenção de contratos informais.
Desafios e próximos passos.
Apesar do potencial de elevar a arrecadação, a implementação do sistema enfrenta obstáculos. A integração completa dos cartórios ao CINTER e a padronização dos cadastros municipais podem levar tempo.
Além disso, cada prefeitura e estado ainda precisa definir como vai incorporar o valor de referência em suas legislações locais.
Enquanto os ajustes não são finalizados, famílias e empresas devem se preparar para um cenário de impostos mais próximos da realidade de mercado, exigindo planejamento financeiro redobrado.
