A Câmara Municipal de Franca votará nesta terça-feira, 20, um projeto de lei complementar que estabelece regras para a ocupação e a proteção ambiental da região do Rio Canoas. A proposta define onde será possível construir, estabelece exigências para empreendimentos, cria uma taxa ambiental, prevê multas e oferece benefícios fiscais para determinadas atividades.
O projeto é de autoria do prefeito Alexandre Ferreira (MDB) e foi encaminhado à Câmara em 7 de maio de 2026.
Divisão das áreas e regras de ocupação
A proposta divide a região em três categorias:
- ARO (Áreas de Restrição à Ocupação): locais de interesse para a preservação e conservação dos recursos naturais, como áreas de preservação permanente, remanescentes florestais e regiões destinadas à proteção dos mananciais.
- ARA (Áreas de Recuperação Ambiental): locais que precisam de intervenções para recuperar recursos hídricos e corrigir problemas ambientais. Após a recuperação, essas áreas poderão ser reclassificadas, conforme suas características e as regras do projeto.
- AOD (Áreas de Ocupação Dirigida): regiões destinadas a usos rurais e urbanos, desde que sejam atendidas as exigências necessárias à proteção ambiental.
As áreas de ocupação dirigida incluem a Área Urbana Consolidada, três categorias de baixa densidade (BD1, BD2 e BD3) e duas zonas de expansão urbana, chamadas Áreas Urbanas Sustentáveis (AUS1 e AUS2).
Nas áreas AUS1 e AUS2, o projeto proíbe dividir terrenos em lotes menores e aplicar a chamada outorga onerosa do direito de construir, mecanismo que permite construir acima do limite básico previsto na legislação mediante contrapartida financeira.
Tamanho dos terrenos e limites para construir
O projeto estabelece tamanhos mínimos para os lotes e percentuais obrigatórios de vegetação e de solo permeável, que permite a infiltração da água da chuva.
A proposta também limita a área que poderá ser construída em cada terreno. O coeficiente máximo de aproveitamento será de 0,2 para BD1, 0,15 para BD2, 0,1 para BD3 e 1,0 para AUS1 e AUS2.
Turismo, lazer e cultura
O projeto prevê atividades como hotéis, pousadas, resorts ecológicos, hotéis-fazenda, restaurantes, bares, espaços para eventos, parques temáticos, camping e ecoturismo.
Também poderão ser analisados projetos de universidades, centros de convenções, pesquisa científica, educação ambiental, clínicas de reabilitação, agroecologia, reflorestamento e geração de energia limpa. A instalação dependerá do enquadramento nas regras e da análise exigida para cada atividade.
Os empreendimentos abrangidos pelas exigências deverão apresentar documentação ambiental e cumprir as condições de preservação e infraestrutura previstas no projeto.
Nos loteamentos residenciais de recreio, a proposta estabelece:
- Pelo menos 25% da área destinada a áreas verdes e sistemas de lazer.
- Pavimentação que permita a infiltração da água, abastecimento de água e sistema de esgoto.
- Criação de uma associação de proprietários ou moradores para cumprir as obrigações previstas.
- Proibição de parcelar terrenos com declividade igual ou superior a 30%.
- Responsabilidade dos envolvidos pelo empreendimento pela manutenção das áreas privadas e pela destinação dos resíduos.
Áreas para empresas e atividades econômicas
A proposta prevê áreas para atividades econômicas ao longo das rodovias Tancredo Neves e João Traficante.
Poderão ser instalados comércios, centros de distribuição, empresas de logística, agroindústrias, indústrias leves, parques tecnológicos, centros de pesquisa e negócios ligados à reciclagem e às energias renováveis, desde que atendidas as exigências aplicáveis.
Os projetos deverão apresentar estudo de impacto de vizinhança, com avaliação de efeitos sobre o trânsito, o ruído, a iluminação e a destinação de resíduos, além de medidas para reduzir os impactos identificados. Também deverão prever captação e reutilização da água da chuva para fins não potáveis e sistemas de abastecimento de água e esgoto.
O projeto reserva uma faixa de 24 metros de cada lado das rodovias, medida a partir do centro da via, para futuras ampliações das pistas ou abertura de avenidas perimetrais.
Monitoramento da água e do meio ambiente
O projeto prevê o acompanhamento das condições da água, da vegetação, do solo e da infraestrutura nos empreendimentos sujeitos às exigências ambientais.
Também estabelece análises da água antes da aprovação de loteamentos e acompanhamento após a implantação, além da criação de pontos de coleta e estações para verificar a quantidade e a qualidade da água na bacia do Rio Canoas.
As medidas de monitoramento e recuperação deverão seguir as exigências previstas no projeto e as determinações dos órgãos competentes. O texto também prevê ações para corrigir, reduzir ou compensar danos ambientais e permite atribuir aos empreendedores ou às associações os custos de monitoramentos adicionais, conforme as condições estabelecidas.
Regularização de loteamentos
O projeto estabelece condições para a regularização de parcelamentos do solo localizados nas Áreas de Ocupação Dirigida. A regularização não será automática e dependerá do atendimento aos critérios legais e urbanísticos.
Para empreendimentos anteriores a 31 de dezembro de 2023, o texto prevê autorização legislativa específica, com definição dos parâmetros urbanísticos e observância das condições estabelecidas na proposta.
A regularização também deverá considerar a viabilidade técnica, a infraestrutura disponível e as exigências ambientais aplicáveis. Poderão ser necessárias medidas relacionadas ao abastecimento de água, esgoto, drenagem e destinação de resíduos.
A possibilidade de regularização depende do enquadramento de cada caso nas regras do projeto. A proposta não autoriza, de forma indiscriminada, a regularização de qualquer ocupação em área ambientalmente protegida.
Mudanças na cobrança do IPTU
A proposta estabelece alíquotas específicas para determinadas áreas da Macrozona do Rio Canoas:
- 4% sobre o valor venal do terreno, usado pelo município como referência para a tributação.
- 2% sobre o valor venal da edificação.
As alíquotas seriam aplicadas às categorias BD1, BD2, BD3, AUS1 e AUS2, além de áreas ARO e ARA que possam ser regularizadas. Na Área Urbana Consolidada, seriam mantidas as regras próprias da zona.
O projeto prevê tratamento específico para empreendimentos aprovados antes da entrada em vigor da lei. O cálculo do valor por metro quadrado usa a Zona 10A como referência, conforme as regras propostas.
Os critérios de atualização dos valores e os prazos para sua aplicação deverão observar o que estiver estabelecido no texto legal e na regulamentação correspondente.
Incentivos fiscais para empreendimentos
O projeto prevê benefícios para empresas que atendam às condições estabelecidas, incluindo atividades de turismo, cultura, lazer e outros segmentos compatíveis com a preservação ambiental.
Os incentivos previstos são:
- Isenção de IPTU sobre o imóvel utilizado na instalação ou expansão do empreendimento.
- Isenção de ITBI na aquisição do imóvel destinado ao projeto.
- Redução da alíquota do ISSQN para 2% sobre os serviços prestados pela empresa.
- Isenção de ISSQN para determinados serviços de construção civil relacionados à instalação ou expansão do empreendimento.
Para receber e manter os benefícios, as empresas deverão cumprir as exigências ambientais, apresentar projetos de investimento e atender às obrigações de acompanhamento e prestação de contas previstas na proposta.
Entre as contrapartidas, estão:
- Destinar pelo menos 60% dos empregos diretos e indiretos a moradores de Franca.
- Prestar contas anualmente.
- Manter sistemas adequados de drenagem, esgoto e destinação de resíduos.
- Para empresas tributadas pelo lucro real, destinar o equivalente a 1% do Imposto de Renda devido aos fundos municipais dos direitos da criança e do adolescente e da pessoa idosa, em partes iguais.
O texto prevê prazo de até cinco anos para implantação de novos empreendimentos e de até três anos para expansão de atividades existentes. O descumprimento das condições, a apresentação de informações falsas, a falta de prestação de contas ou o encerramento das atividades poderão levar à perda dos incentivos, conforme as regras aplicáveis.
Nova taxa de fiscalização ambiental
O projeto cria a Taxa de Fiscalização Ambiental do Canoas, destinada a financiar ações de fiscalização, monitoramento da qualidade da água e outras medidas de proteção ambiental previstas no texto.
A cobrança poderá atingir proprietários e possuidores de imóveis urbanos e rurais abrangidos pela regra. O cálculo levará em conta o tamanho do imóvel e uma pontuação relacionada ao uso do terreno e às condições ambientais e de infraestrutura, como saneamento, drenagem, controle de erosão, reflorestamento e preservação de áreas protegidas.
A fórmula será diferente para imóveis urbanos e rurais:
- Imóveis urbanos: área multiplicada pela pontuação, dividida por 10 mil e multiplicada pela UFMF.
- Imóveis rurais: área multiplicada pela pontuação, dividida por 100 mil e multiplicada pela UFMF.
A UFMF é a Unidade Fiscal do Município de Franca, usada como referência para calcular valores previstos na legislação municipal.
O projeto prevê isenções em situações específicas, incluindo imóveis da Área Urbana Consolidada e propriedades que atendam aos critérios ambientais e de uso sustentável estabelecidos.
A taxa deverá ser paga até 20 de março de cada ano. O texto prevê multa de 100% do valor devido em caso de inadimplência.
A proposta também estabelece obrigações de recuperação de vegetação nativa, com recomposição mínima de 20% da área a ser restaurada por ano, até a conclusão em cinco anos. O descumprimento das obrigações acessórias poderá resultar em advertência, prazo de 30 dias para regularização, multa e suspensão de benefícios ou isenções até que as pendências sejam resolvidas.
Multas por irregularidades
O projeto estabelece penalidades para parcelamentos clandestinos ou irregulares, obras sem aprovação, venda de terrenos sem registro, documentos falsos e impermeabilização do solo acima dos limites permitidos.
As principais multas previstas são:
O projeto também prevê punições pelo descumprimento de embargos e pelo uso irregular de licenças, com valores que variam conforme a infração.
O texto estabelece responsabilidade solidária do proprietário da área, dos adquirentes e de quem contribuir para o parcelamento clandestino. Isso significa que mais de um envolvido poderá responder pelas irregularidades, conforme as condições previstas.
Faixas de proteção do Rio Canoas
A proposta prevê faixas adicionais de proteção ao longo do curso principal do Rio Canoas e nas demais áreas abrangidas pela regra, além das medidas previstas na legislação federal.
O projeto também dá prioridade à implantação de medidas de compensação ambiental na área de preservação permanente que margeia o rio, sempre que houver recomendação técnica e científica.
Mudanças em outras leis municipais
O projeto altera normas municipais relacionadas à Área de Proteção Ambiental, ao cadastro fiscal de imóveis urbanos e rurais e ao tratamento de esgoto e efluentes de loteamentos.
Se aprovado, entrará em vigor na data de sua publicação e revogará disposições contrárias, com destaque para a Lei Municipal nº 4.240, de 11 de dezembro de 1992.
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