Encontrar um imóvel, seja ele novo ou usado, que atenda todos os desejos do comprador não é uma das tarefas mais fáceis. Além da localização ideal, é preciso ter um bom preço que caiba dentro do orçamento. Depois dessa etapa importante, tem início outra que deve ser pensada e calculada com todo o cuidado para evitar frustrações e, pior ainda, prejuízos. É nesta fase que é muito comum o comprador se deparar com o pedido de ‘sinal’ do vendedor como forma de garantir que o imóvel não será negociado também com outro interessado e mostrar os sérios propósitos a respeito do contrato de ambos os lados.
Mas antes de concordar em dar o ‘sinal’ é preciso ter cuidado para evitar dores de cabeça. Segundo o advogado especialista em direito imobiliário, do “Borges & Vaz Advogados”, Leandro Vilaça Borges, existem dois tipos de “sinais”. Um deles é o indenizatório. “Utilizado a título de indenização em caso de arrependimento e/ou não concretização do contrato de compra e venda por culpa de algum dos contratantes. Caso quem não concretize o negócio seja o vendedor, deverá devolver o valor pago como ‘sinal’, mais o equivalente e correção monetária, acrescidos de juros e honorários advocatícios.” O outro tipo é o confirmatório. “Utilizado pelo comprador para demonstrar que tem a vontade de cumprir o contratado com o vendedor, este sinal se abaterá do valor total do bem adquirido quando da real efetivação do negócio (nos contratos em que não é possível o arrependimento).”
O comprador precisa ter em mente ainda que o ‘sinal’ é diferente da ‘entrada’ que os vendedores exigem ao fechar o negócio. “A entrada é o pagamento da primeira parcela de uma parcelamento. Ela não tem natureza indenizatória. Já o sinal é um valor que pode ser estipulado como indenizatório em caso de cancelamento do negócio por culpa de um dos contratantes”, disse Borges que ressaltou que o valor do sinal é calculado levando em consideração o valor total do imóvel podendo ser fixado entre 5% e 30% em cima do montante total.
O ‘sinal’ indenizatório é usado principalmente em situações que o comprador não consegue obter o financiamento do imóvel. “Nesses casos, a perda do sinal tem caráter indenizatório, ou seja, tem o objetivo de compensar os prejuízos sofridos pelo vendedor.” Por tanto, o ideal é checar antes se conseguirá o crédito como, por exemplo, saber se o nome está negativado do contrário a agência bancária não vai liberar o financiamento. Para aumentar a segurança do comprador, o ideal é checar também a idoneidade do corretor ou o histórico da incorporadora e/ou construtora em caso de imóvel na planta. “No caso do corretor, verifique se o profissional está cadastrado no Creci. Com o nome completo do corretor ou o número de sua carteira profissional é possível levantar a situação dele para ter mais segurança no negócio. No caso de incorporadora, deve-se levantar se a documentação do empreendimento está correta e registrada”, afirmou o advogado. No caso de imóvel usado, é de fundamental importância checar se há algum empecilho na matrícula.
De acordo com o advogado Leandro Borges, em caso de desistência do negócio por parte do comprador, o vendedor não poderá reter 100% do valor pago a título de sinal, devendo devolver entre 85% a 90% dependendo do caso. “Deve acontecer brevemente e em apenas uma parcela. No entanto, não um prazo legal para desistência do negócio.”
Por isso, o aconselhável é o que o valor do ‘sinal’ não seja alto, do contrário, em caso de mudança de planos o prejuízo será menor. Diferente da entrada, em que quanto maior o valor pago menor serão as prestações do imóvel adquirido.
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