Problemas de falta de pagamento do aluguel são corriqueiros e dão dor de cabeça a proprietários. Até por isso, tentam cada vez mais se proteger. Uma das garantias que oferecem menos riscos é a caução em imóvel.
Nesta modalidade, o locatário precisa de um caucionante, alguém que possua um imóvel. Então esse bem é dado em garantia (caução) pelos aluguéis, colocado no contrato de locação e oficializado em cartório.
A grande vantagem é que, diferente de fiador (que também deve ser proprietário de imóvel), a propriedade não pode ser vendida durante o período de locação. Se for, o comprador não poderá alegar ignorância de que o imóvel estava servindo de garantia a contrato.
Fiador responde pelos bens que possui, mas pode se desfazer deles. Nada impede. Na hora de executar o fiador por aluguéis não pagos por inquilino, se o imóvel foi vendido, o proprietário não terá o que executar. Já na caução, se o bem for posto à venda, os interessados em comprar pedem certidão no Registro de Imóveis e nela constará que a propriedade foi dada em caução a contrato de locação. O locador terá sempre o que receber. É garantia segura.
Outra garantia é o seguro-fiança mas o valor que o inquilino tem que desembolsar anualmente afasta muitos candidatos. Para que ele pudesse ser mais utilizado, as seguradoras precisariam baixar preço, pois a modalidade é inviável para uma grande parte das pessoas.
A caução em dinheiro, uma vertente do caução original, também está prevista na Lei do Inquilinato, mas não é segura. Limita-se ao valor de apenas três meses de aluguel. Até ser proposta a ação, o inquilino ser citado, o juiz decretar o despejo e o locatário ser efetivamente despejado, certamente já se terão passados mais de três meses.
Daphnis Citti de Lauro
Advogado especialista em Direito Imobiliário
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