Inadimplência é um dos grande problemas dos condomínios. Além de revoltar quem está em dia com suas obrigações, os maus pagadores causam rombos no orçamento de gerenciamento das necessidades do imóvel. A administração, então, tem que ser dura com os atrasados. Como o Poder Judiciário deixa muitíssimo a desejar por sua histórica lentidão em julgar, é aconselhável que não haja demora entre o não pagamento e a propositura de correspondente ação judicial.
Deve-se tentar, a princípio e por todos os meios, a possibilidade de acordo. O primeiro passo é enviar carta de cobrança. Não havendo resposta, ou sinalizada impossibilidade de efetivo pagamento, o assunto deve caminhar para o setor jurídico, que produzirá nova correspondência, para tentar cobrança amigável. Se não atendida, ai sim, é a hora da ação judicial.
Possível acordo só deve consistir em parcelamento. O valor do débito precisa ser integral, com multa, juros, correção monetária etc. Abrir mão de acréscimos decorrentes da mora só mesmo em casos especialíssimos. Caso contrário, resulta em tratamento desigual em relação a condôminos que pagam rigorosamente em dia suas taxas e obrigações. Também configura descumprimento da convenção condominial, o instrumento legal que prevê penas para as hipóteses de inadimplemento.
Em condomínios nos quais a assembleia geral decidiu que ações judiciais devem ser propostas depois de 90 dias de atraso, pode incentivar quem não tem possibilidade de pagar, a esticar o prazo até o último dia permitido. Será sempre convite à inadimplência, e ninguém pode reclamar contra. Não havendo acordo nem na instância judicial, o imóvel tem que ir a leilão — venda em praça pública —, e o valor alcançado ser direcionado para pagamentos dos débitos em atraso.
Daphnis Citti de Lauro
Advogado, especialista em Direito Imobiliário
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