Você finalmente vai conseguir comprar o imóvel que tanto sonhava. Está tudo certo. Encontrou o imóvel do jeito que queria e tem o dinheiro reservado. Só falta fechar o negócio. Mas calma. É preciso tomar alguns cuidados antes de concretizar a compra para evitar dores de cabeça futuras.
Se o bem for usado não basta apenas dar uma olhada, gostar e assinar os documentos. Algumas medidas simples podem reduzir os riscos de um mau negócio. A primeira, por mais simples que pareça, é verificar se a pessoa que se apresenta como proprietária do imóvel realmente é a dona. Para tanto, é necessário ter acesso à cópia da matrícula do imóvel que contém tanto informações da residência como dados do proprietário.
A partir desta certidão é possível verificar se o imóvel foi “prometido” para outro interessado; se tem mais de um dono; se é usufruto ou penhora, além de outras questões, como se há contrato de locação com cláusula de vigência, e outras. “Essa verificação se faz necessária para que o comprador possa tomar as providências cabíveis a fim de evitar dores de cabeça no futuro e até mesmo a perda do bem adquirido, que comumente acontece quando, em caso de problema, o comprador não consegue comprovar sua boa-fé”, disse o advogado especialista em direito imobiliário, do “Borges & Vaz Advogados”, Leandro Vilaça Borges.
Segundo Borges, é preciso checar um total de 33 documentos diferentes. Entre os documentos do imóvel estão: escritura definitiva em nome dos vendedores, certidão negativa de ônus reais contendo expressamente que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, certidão negativa de dívida de IPTU, planta do imóvel aprovada pela prefeitura e, se tratando de imóvel em condomínio, é preciso verificar a certidão negativa de débitos de taxa de condomínio. No caso do vendedor é preciso dar uma atenção especial para: certidões pessoais do vendedor nos distribuidores civis, trabalhista, federais, cartórios de protestos e de execução fiscal, certidão negativa da Fazenda Pública Federal, Estadual e Municipal, certidão de tributos mobiliários em nome do vendedor, certidão negativa do INSS, entre outros.
O comprador também deve descobrir se há um processo de inventário do imóvel. “É necessário saber de que tipo de inventário se trata, se corre no cartório de notas ou na Justiça. Quando o processo de inventário corre no cartório de notas significa que é amigável e não há herdeiro incapaz ou menor de idade, nesse caso o processo deve levar em torno de dois meses, valendo a pena esperar a conclusão. Se corre na Justiça é porque tem complicações. Comprar um imóvel nestas condições é sempre um risco. A compra de imóvel em inventário judicial só é recomendável quando a família entrou com um processo judicial buscando a autorização do juiz para a venda por motivos de tratamentos médicos, ou falta de dinheiro para pagamento de impostos dos bens”, alerta Leandro Borges.
Parte física
Quanto à parte estrutural do imóvel, o interessado deve fazer uma vistoria detalhada. “O comprador não deve se deixar levar pela emoção, o que é muito comum na compra de um imóvel”, afirmou Leandro Borges, ressaltando que “ao visitar a residência é aconselhável levar uma trena para fazer as medidas e conferir se o tamanho é igual ao que foi pactuado no contrato. Tudo deve ser anotado em um caderno e ainda fotografado. A ideia é que a pessoa se documente ao máximo quanto a possíveis problemas no imóvel.”
Na dúvida, contrate um profissional que domine o assunto para executar uma análise completa. Dê uma atenção especial às torneiras, chuveiro, válvulas para descarga, canos, área de serviço, portas, janelas (se abrem e fecham corretamente), se há problema de infiltração, verifique pisos/azulejos e a pintura das paredes. Em caso de defeitos ocultos, a reclamação deverá ser feita em até um ano após o surgimento do problema.
Na dúvida, busque ajuda de um profissional
Se você tem dúvidas sobre a melhor forma de avaliar um imóvel tanto na parte estrutural como na documentação, o melhor é contratar um profissional especializado.
O advogado especialista em direito imobiliário Leandro Vilaça Borges pontua os principais profissionais que podem dar aquela força nesta tarefa. O corretor vai ajudar na intermediação entre o vendedor e o comprador do imóvel. “É o profissional que dará informações sobre a estrutura do imóvel e se existe chances de valorização naquela localidade.”
Outro profissional que pode ajudar é o advogado para analisar documentos concernentes à compra do imóvel, elaborar contrato que protege os interesses do comprador, e resolver pendências registrais. O profissional pode inclusive verificar o histórico do imóvel e do proprietário.
O profissional gabaritado para avaliar a parte estrutural é o arquiteto. “Ele verifica existência de rachaduras, infiltrações e suas possíveis consequências.”
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