Imobiliárias e direitos do cliente

É visível o crescimento das imobiliárias em Franca. Existem para facilitar o contato entre locador e locatário, vendedor e comprador mas não é dificil encontrar locatários insatisfeitos com os serviços. Há uma falsa polêmica quanto à validade do Código de Defesa do Consumidor, nº 8.078/90, por conta da existência da Lei do Inquilinato, inclusive posterior àquela. A questão é resolvida pelo conjunto de decisões já existentes e que entendem haver harmonia entre os dois Códigos e, quando conflitam, há prevalência da Lei do Inquilinato, nº 8.245/91. Portanto, o consumidor deve estar atento a seus direitos, existentes nas duas leis. Em caso de dúvida deve procurar o Procon ou um advogado de sua confiança para analisar o contrato antes de assinar. Se a imobiliária está vendendo ou disponibilizando imóvel para aluguel, o consumidor deve exigir a procuração, documento que autoriza a imobiliária a agir em nome do proprietário. Do contrário, poderá perder tempo porque o negócio não será concretizado. Outra questão importante é verificar pessoalmente as condições do imóvel a ser alugado, anotando todos os detalhes (defeitos) para constar do termo de vistoria. Jamais assine o termo de vistoria sem antes conferir, porque se não constar alguma coisa, futuramente terá a obrigação de entregar o imóvel exatamente como consta do termo de vistoria realizado. Faça constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste (IGP-M, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento do aluguel etc. Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor para elaboração do contrato ou ficha cadastral. Essas despesas devem ser pagas pelo locador. A imobiliária poderá exigir que o inquilino ofereça somente uma de três garantias: fiança, caução ou seguro-fiança. Sempre que o locatário perceber qualquer defeito ou problema no imóvel deve comunicar a imobiliária, por escrito. A obrigação do pagamento do IPTU é sempre do proprietário, mas se constar do contrato que a obrigação é do inquilino/consumidor, vigorará o contrato. Se o imóvel foi alugado para fins residenciais, não poderá ter alterada sua finalidade para industrial ou comercial sem o consentimento do proprietário. O reajuste do aluguel será sempre anual pelo índice que consta do contrato, mas a cada três anos poderá haver uma revisão para se ajustar ao valor de mercado, diminuindo ou elevando, conforme acordo entre as partes. Na hipótese do inquilino desocupar o imóvel, é imprescindível que exija o comprovante de entrega do imóvel com o termo de vistoria final e comprovante de entrega das chaves, tudo por escrito. Só assim se evitará problemas futuros. Em caso de rescisão do contrato pelo inquilino, antes do prazo estipulado em contrato, deverá pagar multa – em geral – de três meses de aluguel, proporcional ao tempo de locação, ou seja, se o prazo da locação é de 30 meses, mas o inquilino ocupou o imóvel por 20 meses, deverá pagar multa proporcional ao tempo restante, 10 meses. Assim, se a multa era de 3 aluguéis, deverá ser cobrada apenas multa correspondente a 1 aluguel. Quando houver venda do imóvel, o inquilino deve ser consultado 30 dias antes porque tem direito de preferência na compra. O comprador deve respeitar o prazo estipulado em contrato de locação feito anteriormente. Estas são algumas orientações aos inquilinos que pretendem alugar um imóvel. Tenha sempre em mente que tudo precisa ser feito por escrito, perante a imobiliária. O contrato é fundamental e deve ser muito bem analisado, principalmente se consta obrigação de pagamento do IPTU. Qualquer problema durante a locação também deve ser registrado no Procon para que futuramente, outros consumidores possam ter acesso ao número de reclamações sobre determinada imobiliária. Conheça seus direitos para exercê-los bem. <b>NOME NEGATIVADO</b> Tenho recebido reclamações de consumidores que têm seu nome inserido no SCPC e no SERASA e não foram comunicados por escrito, sobre a inclusão. Muitos nem fizeram a dívida mas só ficam sabendo quando vão comprar. Passam pelo constrangimento de ter a venda negada. Importante esclarecer que o SCPC e o SERASA são obrigados a notificar previamente (30 dias antes), por escrito e com aviso de recebimento, a inclusão do nome do consumidor, no cadastro negativo. Recente decisão (29/04/2009) do Superior Tribunal de Justiça, Ministro Antônio Herman Benjamin, confirmou que o cadastro negativo de crédito deve notificar previamente o consumidor. <b>CORTE DE ENERGIA</b> Outra importante decisão do Superior Tribunal de Justiça é que as empresas de energia elétrica não podem cortar o fornecimento de energia elétrica do consumidor por conta de débitos antigos. A decisão é de 11/05/2009. <b>PORTABILIDADE NUMÉRICA</b> Mais de 2 milhões de pessoas pediram a portabilidade numérica, que permite ao cliente dos serviços de telefonia fixa e celular mudar de operadora e manter o mesmo número de telefone. Os dados foram obtidos junto à Associação Brasileira de Recursos em Telecomunicações (ABR Telecom), que administra a portabilidade numérica no Brasil. <b>COMPRAS À VISTA</b> Notícias dão conta de que a inadimplência está se elevando. Resta, portanto, não entrar em novas dívidas. A maior causa da inadimplência se dá a partir de compras parceladas que depois, por um motivo ou outro, não se consegue pagar. Então, compre sempre à vista. Seja consciente! <b>Denílson Carvalho</b> <i>Advogado, ex-coordenador do Procon Franca</i> denilson@comerciodafranca.com.br