Locador x locatário

O profícuo Direito Romano cunhou a famosa e conhecida parêmia jurídica pacta sunt servanda, ou seja, ‘o pacto é lei entre as partes’. O direito, em regra, prestigia a plena e total autonomia de vontades das partes contratantes. Portanto, o ideal é que seja o menos intervencionista possível. Porém, há que se reconhecer que em algumas relações jurídicas, em face da sua complexidade, essa absoluta e total autonomia de vontades não se afigura possível e nem viável. Nesses casos exige-se a presença da lei que funciona como balizadora daquela específica e complexa relação jurídica. Infelizmente, uma das relações jurídicas que historicamente tem exigido a presença forte da lei para regulá-la de maneira clara e eficiente, definindo os direitos e as obrigações das partes envolvidas no negócio é, sem dúvida, a relação ex-locato, ou seja, a locação de imóveis residenciais e comerciais. Ao longo do tempo foram editadas no Brasil sucessivas leis visando disciplinar, convenientemente, as obrigações do locador, na condição de proprietário do imóvel e/ou possuidor e do locatário ou inquilino. Em 25 de janeiro entrou em vigor a nova Lei do Inquilinato (Lei nº 12.112/2009). Na verdade, não é uma lei nova. São 14 artigos que atualizam a Lei que se encontra em vigor no Brasil há 18 anos. Chega ao mundo jurídico eivada de controvérsias, mesmo porque as mudanças valem para todo o Brasil e incidem sobre os contratos firmados antes do dia 25 de janeiro de 2010. O principal objetivo da Lei, sem dúvida, é o de agilizar o despejo dos inquilinos. Já há bastante tempo os proprietários de imóveis alugados queixam-se da demora em conseguir efetivar o despejo, mesmo quando o pedido de desocupação é feito com base no não pagamento dos alugueres contratados. Um ponto, porém, que julgo bastante positivo na alteração, reside na possibilidade do fiador eximir-se da garantia por ele prestada em favor do inquilino bastando que comunique ao proprietário ou à administradora do imóvel, com quatro meses de antecedência. De um modo geral os especialistas na área imobiliária acreditam que as mudanças, foram positivas, tanto para o locador, que passa a ter novas garantias e para os locatários, que passam a contar com regras mais claras. Há também uma expectativa de que os alugueres poderão ter os seus preços diminuídos, já que os proprietários se sentirão mais seguros sobre o ponto de vista jurídico, aumentando à oferta de imóveis destinados a locação. O tempo se encarregará de dar o disciplinamento melhor e mais justo a essa complexa relação jurídica. Setímio Salerno Miguel Advogado empresarial e professor da Faculdade de Direito de Franca