A “bolha” imobioliária

Cuidado com o “boom” do setor imobiliário. Historicamente, o setor sempre padeceu da falta de financiamento e de recursos. O risco agora é outro: excesso de liquidez que está levando muitas empresas a um crescimento descuidado. No total, foram R$ 50 bilhões de dólares injetados no setor. R$ 20 bi dos novos IPOs; R$ 20 bi de securitização dos financiamentos diretos das construtoras para os bancos; e R$ 10 bi de recursos externos. Em uma ponta, houve aumento expressivo da oferta. Mas que não chegou a ser acompanhada pela demanda. Nessa competição, houve uma inflação nos preços dos terrenos e uma política temerária, de algumas empresas, de reduzirem significativamente a margem bruta do empreendimento. Em geral, considera-se 10% de margem o mínimo cauteloso. Há empreendimentos trabalhando na faixa de risco de 5%. *** E aí o setor se depara com uma série de riscos. O primeiro, o possível descolamento entre os custos da construção e o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que serve de base para a maioria dos financiamentos diretos. O segundo, a volta do caixa único das empresas. Depois do caso Encol, foi criada a figura o patrimônio de afetação, separando os empreendimentos de tal maneira que a quebra da empresa não afetasse a segurança de cada empreendimento em particular. Com o excesso de liquidez, as grandes empresas voltaram a centralizar o caixa. Finalmente, a demanda aumentou pouco. E se está em um setor onde a barreira de entrada é mínima. Quando começa um “boom”, imediatamente há uma série de entrantes, disputando o mercado que está sendo criado. E a tecnologia hoje está acessível a empresas de qualquer porte, graças ao avanço da indústria de componentes. *** Alguns grupos estão entrando pesadamente no segmento de baixa renda, e espremendo margens, sem atentar para custos. É outra área que pode criar gigante. No entanto, há uma bolha perigosa em formação. O ciclo de vida de um imóvel (do projeto até a venda final) em média é 36 meses. Muitas empresas que abriram capital estão sendo prisioneiras do ciclo do mercado, dos resultados trimestrais. Funciona assim: 1 - A Empresa abre capital e vende ações em Bolsa. 2 - O mercado aguarda a divulgação dos balanços trimestrais para precificar o preço das ações da companhia. Se o resultado é ruim, o preço da ação cai. 3 - A forma prevista de contabilização do balanço, no entanto, é pelo andamento das obras, não pelo efetivo recebimento. Pior, algumas dessas empresas saíram comprando terreno a torto e a direito, muitas vezes com lances excessivos, descuidando-se por completo da estrutura de custos. A contabilização desses terrenos está criando um verdadeiro banco de terrenos, na espanca de que o crescimento da demanda garanta tudo - inclusive erros na definição dos custos. *** Há a necessidade urgente da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) definir novas normas para a contabilização das empresas de construção civil. E do próprio setor se precaver. O “boom” imobiliário é real, mas uma nova Encol poderá colocar tudo a perder. CRIMINOSO ETERNO - 1 O projeto de Lei que tramita no Senado, com propostas para combater a violência, poderá incorrer em violências maiores contra os direitos dos cidadãos. Como a Justiça é lenta, e muitas vezes o crime acaba prescrevendo, em vez de corrigir os procedimentos, o projeto encontrou uma forma peculiar: propõe o fim da prescrição penal. Significa que se algum processo emperrar na Justiça, o réu se tornará um morto vivo. CRIMINOSO ETERNO - 2 No primeiro caso, não será nem condenado, nem absolvido, podendo ficar a vida inteira no limbo. Outra proposta é acabar com os chamados crimes antecedentes na lavagem de dinheiro. Para caracterizar lavagem, a origem do recurso precisa necessariamente ser criminosa. O projeto propõe que qualquer origem já caracterizaria o crime, abrindo leque infinito de possibilidades de incriminar condutas, mesmo não criminosas. CRIMINOSO ETERNO - 3 Suponha um contribuinte que queira questionar administrativamente determinada decisão da Receita. Se perder a disputa, o dinheiro que deixou de recolher poderá ser caracterizado como lavagem. E o projeto diz que quem quer que tome conhecimento da operação - advogado, contador ou algum parceiro comercial - poderá estar incurso na acusação como cúmplice. Além disso, define limites para a concessão de habeas corpus. LADEIRA ABAIXO Com a perspectiva de um novo corte de juros pelo FED americano, o dólar voltou a inundar a economia brasileira, derrubando a cotação para R$ 1,757, menor valor desde abril de 2000. Como o COPOM (Comitê de Política Monetária) anunciou uma parada na queda dos juros internos, e como há a perspectiva do Brasil virar ‘investment grade’ (país sem risco), a tendência será o dólar cair mais ainda.