Em trâmite na Câmara Municipal de Bauru desde fevereiro, o Projeto de Lei n.º 03/2026, que disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação do solo no município (processo n.º 18/2026), foi tema de Audiência Pública nesta quarta-feira de manhã (23). A iniciativa do encontro foi do vereador Junior Rodrigues (PSD), que é o relator da matéria na Comissão de Justiça, Legislação e Redação.
O objetivo, segundo ele, era proporcionar um espaço para esclarecimentos técnicos, participação da sociedade civil e apresentação de sugestões e contribuições que possam subsidiar a análise e a deliberação da matéria pelo Poder Legislativo.
“Recebemos nos últimos meses algumas manifestações, entre elas de entidades de classe, que já foram encaminhadas à Prefeitura para que pudesse trazer suas respostas. Ainda existem certas divergências e nossa consultoria jurídica apontou algumas ressalvas. Então este é o momento para sanar dúvidas para o processo continuar sua tramitação”, explicou o parlamentar.
Junior Rodrigues complementou que as principais preocupações na análise do projeto é garantir regras claras o suficiente para serem aplicadas no município, uma segurança jurídica que reduza riscos de apontamentos no futuro e a compatibilidade do crescimento urbano com demais questões, como água e esgoto, mobilidade, proteção ambiental e infraestrutura de equipamentos públicos.
Entidades de classe se manifestam
Uma das manifestações formais apresentadas foi do Secovi-SP, sindicato patronal das empresas do mercado imobiliário e condominial. Representando a entidade na Audiência Pública, Bruno Pegorin Neto reforçou que um dos maiores pontos de atenção é com subjetividades no texto que podem gerar problemas futuros. Dessa forma, trouxe sugestões que podem melhorar a legislação nesse sentido.
Ele também abordou tópicos específicos, como a possibilidade de eliminar a previsão de travessia de quadra (passagem de uso público para pedestres cruzando o interior de um lote ou quadra) e de incluir a expansão do perímetro urbano na região Norte, além de discutir mais profundamente os tamanhos dos lotes em diferentes zonas da cidade.
Em um complemento à fala, Alfredo Neme Neto, representando a Associação dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos de Bauru (Assenag), também trouxe outros pontos, em especial técnicos, que merecem ser observados na legislação.
Entre eles, o cumprimento de prazos para aprovação de projetos de empreendimentos, que hoje sofrem com morosidade; o limite do número de “comunique-se” (exigência ou notificação formal emitida por órgão público) que técnicos podem emitir no processo; a permissão ao empreendedor participar do Grupo de Análise de Empreendimentos (GAE), também visando à agilidade; e a inclusão de mecanismos que incentivem as boas práticas de arquitetura e urbanismo e a ocupação das áreas urbanas já loteadas. Ele também ressaltou a importância de não haver margem para nenhuma subjetividade na análise técnica na aprovação dos projetos.
Outros presentes se manifestaram ao longo do encontro, colocando seus pontos de vista distintos sobre o tema. O arquiteto e urbanista professor Xaides focou na consideração de como o projeto de lei trata as questões ambientais e sociais na projeção do desenvolvimento urbano de Bauru. Ele afirmou que o texto procura desregulamentar instrumentos de economia urbana que podem ser utilizados pelo Poder Público para gerenciar o crescimento da cidade. Por isso, defendeu que agora a Câmara deve assumir o papel de sanar buracos deixados pela Prefeitura na legislação.
Já a delegada do Plano Diretor, Tania Kamimura, comentou questões estruturais da Lei de Zoneamento apresentada, por exemplo, a falta de incentivos a práticas ambientalmente importantes. Ainda foram levantadas preocupações em relação à população e regiões mais vulneráveis, acesso à moradia, desdobramento de lotes, classificação de zonas como estritamente residenciais ou comerciais e demandas de bairros específicos, como o Jardim Estoril.
Lei de Zoneamento e Plano Diretor devem andar juntos
Durante o debate, Junior Rodrigues esclareceu que atualmente o projeto de lei n.º 03/2026 está em análise na Comissão de Justiça, Legislação e Redação. Como relator, ele acionou a procuradoria jurídica da Câmara para emitir seu parecer sobre a matéria, assim como enviou questionamentos à Prefeitura.
O procurador legislativo Júlio César Forteza Medeiros ressaltou que é importante fazer uma análise conjunta da Lei do Zoneamento e do Plano Diretor (também em trâmite no Legislativo), já que ambos tratam de assuntos similares e precisam atender o mínimo exigido pelo Estatuto das Cidades.
Quanto a isso, apontou que o projeto traz algumas falhas: “algumas questões já foram sanadas, como a participação popular, mas outras exigências do estatuto até agora não foram solucionadas”, afirmou. É o caso de requisitos para expansão urbana, requisitos para áreas de desastre e a questão da mobilidade urbana. “Esses seriam os principais pontos a serem analisados”, reforçou.
Como relator do Plano Diretor na Comissão de Justiça, Legislação e Redação, Pastor Bira (Podemos) também compartilhou algumas ressalvas. Em especial, referentes à FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), contratada pelo município para prestar assessoria na revisão da Lei do Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e do Plano Diretor e atualmente alvo de investigações do GAECO no âmbito da Operação Cavalo de Troia. O parlamentar protocolou um requerimento à Mesa Diretora da Câmara com questionamentos em relação à empresa.
Já Márcio Teixeira (PL) e José Roberto Segalla (União Brasil) se colocaram à disposição para apresentar emendas ao projeto, que possam sanar as falhas levantadas. Segalla ainda criticou o modus operandi de aprovar matérias sem a discussão necessária, o que acaba gerando problemas no futuro.
Levando todas as manifestações em consideração, a secretária de Aprovação de Projetos, Rafaela Foganholi, representando a Prefeitura, ficou aberta a responder às dúvidas jurídicas que ainda ocorram. Ela corroborou que, agora que o projeto já foi entregue pelo Poder Executivo, cabe aos vereadores apresentar e votar as emendas que entenderem pertinentes à minuta original.
O procurador jurídico da Prefeitura, Kazan de Oliveira, fez coro à secretária se colocando aberto a responder quaisquer questionamentos, reforçando que legislações extensas como essas nunca irão agradar a todos, mas que a tentativa foi ser “o mais assertivo possível”.
O que é a Lei do Zoneamento
A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, também chamada de Lei de Zoneamento, é uma legislação proposta pela Prefeitura para organizar o crescimento e o funcionamento da cidade. Junto com o Plano Diretor, ela atua por um desenvolvimento urbano planejado, buscando equilibrar o crescimento econômico, a preservação ambiental e a qualidade de vida da população.
De maneira prática, ela disciplina como as áreas de terra podem ser divididas para receber construções, seja por meio de loteamentos ou desmembramentos, incluindo aí disposições sobre tamanhos de terrenos (parcelamento do solo); divide o município em zonas e define as atividades permitidas em cada região (uso do solo); e estabelece as regras que devem ser seguidas pelas edificações, por exemplo, altura máxima dos prédios, distância entre construções, porcentagem do terreno que pode ser coberta pela obra, entre outras (ocupação do solo).
Quem esteve presente
Além de Junior Rodrigues (PSD), que conduziu a Audiência Pública, acompanharam o debate os vereadores José Roberto Segalla (União Brasil), Márcio Teixeira (PL) e Pastor Bira (Podemos). Da Prefeitura, vieram a secretária de Aprovação de Projetos, Rafaela Foganholi, e representando a Secretaria de Governo, Elisangela Cardoso do Prado Pereira. O procurador municipal, Nilo Kazan de Oliveira, participou de maneira remota.
Também estiveram presentes representantes do Secovi-SP (sindicato patronal das empresas do mercado imobiliário e condominial) e da Assenag (Associação dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos de Bauru), além de entidades, conselhos, associação de moradores e munícipes interessados na discussão do tema.
