O novo bairro que será construído no conhecido ‘Terreno das Vaquinhas’, no Jardim Aquarius, na região oeste de São José dos Campos, poderá ter 50 prédios, 150 sobrados e praça de 42 mil m², e abrigar mais de 22 mil moradores.
O empreendimento foi previamente aprovado pela Prefeitura de São José dos Campos e aguarda avaliação do Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais), da Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação.
Avaliada em cerca de R$ 300 milhões, a área total do ‘Terreno das Vaquinhas’ tem 560 mil m² e receberá um novo loteamento, cujo lançamento deve ocorrer no começo de 2024.
TERRENO
O terreno pertence à empresa CTH, que contratou a Idealiza Cidades para fazer o projeto e tocar as obras de infraestrutura para implantar o novo bairro planejado.
“Contratamos dezenas de empresas para fazer a obra e também coordenamos a contratação e os responsáveis por aprovar, licenciar e executar o empreendimento”, disse Fabiano De Marco, empreendedor e sócio da Idealiza Cidades, loteadora especializada em bairros planejados.
O projeto se beneficia de mudança na Lei de Zoneamento de São José, aprovada em outubro de 2019, que permitiu a construção de prédios na localidade.
“A área foi classificada pelo Plano Diretor de São José dos Campos e pela atual Lei de Zoneamento, após ter sido amplamente discutido em audiências públicas, como Centralidade e Zona Mista Três, voltadas para prédios residenciais e atividades comerciais, sendo que esses somente poderão ser implantados após a aprovação e instalação do loteamento”, informou a Secretaria de Urbanismo e Sustentabilidade de São José dos Campos.
PRÉDIOS
Em conversa com OVALE, De Marco explicou que o novo bairro receberá basicamente três tipos de construção, de acordo com o permitido pelo zoneamento da cidade: casas de até dois pavimentos, prédios menores (até cinco andares) e prédios maiores (segundo a lei de São José, com até 42 andares).
O projeto tem como referência uma praça que terá 42,7 mil m² -- a maior praça de São José, a Ulisses Guimarães, também no Aquarius, tem 38 mil m². O novo bairro terá entrada na altura da avenida Salmão e saída próximo à Arena Municipal, na Via Oeste.
Ao entorno desta futura praça, segundo De Marco, há lotes que fazem frente para o condomínio Sunset Park e perto do Alvorada.
“O combinado é fazer edificações mais baixas nas avenidas para que haja zona de transição entre o Jardim Alvorada e o Sunset”, disse o empreendedor.
Serão 20 lotes para receber prédios menores, de no máximo cinco andares. O número de pavimentos em definitivo será definido na aprovação final pela Prefeitura de São José dos Campos.
No entorno da praça, o projeto prevê construir edifícios mais altos – que podem chegar a 42 andares, de acordo com as regras de zoneamento da cidade, mas o número de pavimentos também será definido na aprovação final.
EDIFÍCIOS
Segundo De Marco, são 30 lotes para edifícios maiores. Já na parte de trás do condomínio Sunset Park, o projeto prevê a construção de casas de até dois pavimentos (sobrados). São 150 lotes para essas moradias.
Levando-se em conta uma média de quatro pessoas por moradia e de quatro apartamentos por andar – números que ainda não estão definidos no projeto –, todo o novo bairro no ‘Terreno das Vaquinhas’ poderá receber mais de 22 mil moradores.
“O plano da cidade definiu diretrizes viárias que cruzam a Cassiano Ricardo em direção à Via Oeste. Não tem muito que inovar no desenho, que está bem condicionado pela cidade, que definiu o tipo de empreendimento que queria para a localidade”, disse De Marco.
“A legislação diz que a frente dos lotes tem que ter fachadas ativas (comércios, lojas e serviços com transparência para a rua, espaço privado de acesso público). Ou seja, os lotes estão definidos, as ruas também e a área verde está num bloco.”
“Somos urbanizadora e estamos executando o plano. Cada prédio que será construído em cada lote vai ser aprovado na prefeitura, que vai exigir os planos de impacto e serão analisados caso a caso ao longo de muitos anos”, completou o empreendedor.
Além das edificações e da área verde, parte do terreno será entregue como área institucional para a prefeitura, que poderá construir equipamentos públicos no local.
O projeto ainda prevê um Parque Linear até a Arena Municipal de Esportes, uma conexão entre a praça principal do empreendimento e o ginásio.
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CRÍTICAS
Sobre as críticas que o empreendimento tem recebido, De Marco disse que elas são mais direcionadas ao zoneamento da cidade do que ao projeto, que vai fazer aquilo que a legislação permitir para a localidade.
“Há os interesses da cidade e os interesses das pessoas. As críticas são mais à lei que a cidade aprovou do que ao projeto”, afirmou.
Segundo De Marco, o lançamento do empreendimento depende da aprovação final, que, segundo a prefeitura, deve ocorrer até o começo de 2024.
“Uma vez aprovado, começam as obras. Como a área foi objeto de muitas especulações, isso tirou a credibilidade do que é dito sobre a área. A Idealiza adotou postura de ficar em silêncio e não prometer nada do que possa cumprir. Quando aprovada, vamos apresentar oficialmente”, disse De Marco.
O projeto de paisagismo do novo bairro será protocolado na ultima etapa de aprovação, após a análise do órgão estadual e retorno à prefeitura.
Sobre os prazos de construção, De Marco deu como referência um projeto que a Idealiza fez em 2016, em Pelotas (RS), com edifícios de 32 torres. O empreendimento já entregou 20 torres.
“São José tem potencial de 3 a 5 torres por ano. Num cenário mais otimista, de 30 torres em seis anos e num mais conservador, de 30 torres em 10 anos”, avaliou De Marco.