A Reforma Tributária aprovada no Brasil por meio da Emenda Constitucional nº 132/2023 inaugurou um novo modelo de tributação sobre o consumo no país. O sistema substituirá tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS por dois impostos principais: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado entre estados e municípios.
Embora condomínios não sejam empresas e não tenham finalidade lucrativa, a reforma também gera reflexos importantes na gestão condominial. A regulamentação do novo sistema, prevista na Lei Complementar nº 214/2025 e alterada pela Lei Complementar nº 227/2026, trouxe regras específicas para os condomínios edilícios.
Entre os principais pontos de atenção estão seis impactos que já começam a ser sentidos.
1. Possível aumento no custo dos serviços
Grande parte das despesas de um condomínio envolve a contratação de serviços terceirizados, como portaria, limpeza, manutenção e obras. Essas empresas passarão a operar dentro do novo sistema de IBS e CBS. Dependendo da carga tributária final, parte desses tributos poderá ser incorporada ao preço dos serviços contratados pelos condomínios.
2. Condomínios podem optar pelo regime regular
Em regra, o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. A lei permite, porém, que ele opte pelo regime regular. Com a redação dada pela Lei Complementar nº 227/2026, essa opção faz os tributos incidirem sobre todas as taxas e valores cobrados pelo condomínio, inclusive as cotas dos condôminos. Em contrapartida, o condomínio passa a aproveitar integralmente os créditos nas aquisições de bens e serviços. A permanência mínima no regime é de 12 meses. Por isso, a escolha exige simulação prévia e aprovação em assembleia.
3. Receitas de terceiros podem tornar o condomínio contribuinte
Aluguel de espaço para antenas, publicidade em áreas comuns e cessão de salão ou vagas a não moradores são receitas de terceiros. A lei fixou um limite objetivo para elas. Se as taxas pagas pelos condôminos representarem menos de 80% da receita total, o condomínio passa a recolher IBS e CBS sobre essas outras receitas, com crédito proporcional. O acompanhamento desse percentual deve ser mensal.
4. Mudança na tributação das administradoras
As administradoras de condomínio, hoje tributadas principalmente pelo ISS, passarão a ser tributadas pelo novo sistema composto por IBS e CBS. Essa mudança pode alterar a estrutura de custos dessas empresas e impactar o valor cobrado pela administração condominial. Administradoras optantes pelo Simples Nacional podem continuar recolhendo pelo DAS, mas, nesse caso, o crédito que transferem ao cliente é menor.
5. Impacto indireto nas taxas condominiais
Mesmo que o condomínio não seja contribuinte direto dos novos tributos, o efeito indireto pode ser relevante. Como a maioria dos fornecedores estará sujeita ao novo sistema e o condomínio que não optou pelo regime regular não aproveita créditos, parte dos tributos pagos ao longo da cadeia tende a se refletir no custo final dos serviços.
6. Obrigatoriedade de emissão de nota fiscal
Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a partir de 1º de dezembro de 2026 os condomínios edilícios entram no cronograma de documentos fiscais eletrônicos do IBS e da CBS. As taxas e demais valores cobrados passam a ser documentados por NFS-e, que já tem código próprio para operações condominiais no padrão nacional. A emissão é exigida mesmo para o condomínio que não optou pelo regime regular, caso em que a nota sai sem destaque de tributo. Ainda não foi definido oficialmente se a nota será emitida por unidade ou de forma consolidada, e há debate sobre o alcance da exigência para quem não é contribuinte. Administradoras e síndicos devem verificar desde já o cadastro do condomínio e a adequação dos sistemas de cobrança.
A reforma será implementada gradualmente. 2026 é ano de teste, a CBS passa a ser cobrada integralmente em 2027, o IBS cresce entre 2029 e 2032, e ICMS e ISS deixam de existir em 2033. Até lá, administradoras, síndicos e profissionais da área contábil deverão acompanhar as mudanças para avaliar seus efeitos sobre a gestão financeira dos condomínios e evitar surpresas no valor das taxas condominiais.
