A partir de 2026, o mercado de aluguéis no Brasil passará por uma reconfiguração significativa com a implementação da Reforma Tributária. As novas diretrizes prometem alterar a forma como proprietários e locatários lidam com impostos, introduzindo o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). Essa transição, que se estenderá gradualmente até 2033, exige atenção redobrada de todos os envolvidos no setor imobiliário.
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Atualmente, pessoas físicas que recebem aluguéis são tributadas pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), com alíquotas que variam de 15% a 27,5%. Com o novo regime, a incidência do IBS e CBS será mais restrita: apenas proprietários que possuírem mais de três imóveis alugados e registrarem uma receita anual superior a R$ 240 mil serão afetados por esses novos tributos. Essa medida tende a isentar a maior parte dos pequenos proprietários, mas a comprovação desses limites será crucial para evitar futuras contestações fiscais.
As alíquotas nominais do IBS e da CBS estão estimadas entre 25% e 27%. No entanto, a reforma prevê um desconto de 70% na base de cálculo, o que resultará em uma alíquota efetiva consideravelmente menor. Para locações residenciais, haverá ainda um abatimento mensal de R$ 600 na base de cálculo do aluguel. Esses mecanismos visam suavizar a carga tributária, mas é fundamental que os locadores recalculem seus rendimentos para estimar com precisão a incidência dos novos tributos.
Uma das grandes questões que pairam sobre o setor é se a reforma poderá levar ao aumento do valor dos aluguéis. Embora a incidência dos novos impostos recaia diretamente sobre a receita dos proprietários, o impacto tributário pode, sim, ser repassado aos locatários. A expectativa é que essa mudança torne o valor do aluguel mais transparente em relação ao montante de impostos embutido. Locatários, por sua vez, deverão acompanhar de perto a evolução do mercado para compreender possíveis reajustes nos contratos ao longo do período de transição.
A fase de transição para o novo regime tributário terá início em 2026, com a consolidação completa prevista para 2033. Esse cronograma estendido foi pensado para permitir que o mercado se ajuste de forma gradual às novas regras. Para evitar surpresas financeiras, é essencial que proprietários e locatários se preparem desde já.
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