Regulamentado pela Receita Federal em agosto de 2025, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) foi incorporado ao texto da Reforma Tributária. O sistema, apelidado de “CPF dos imóveis”, tem como objetivo reunir informações de unidades urbanas e rurais, públicas e privadas, já registradas em cadastros de origem, como o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).
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Segundo a Receita Federal, cada imóvel passará a ter um código único, válido em todo o território nacional. Esse código estará associado ao georreferenciamento, ou seja, à área e à localização exata da propriedade.
Atualmente, os imóveis podem ser identificados por diferentes registros, como matrícula de cartório ou inscrição municipal. De acordo com o advogado tributarista Matheus Almeida, o CIB unificará essas referências e estabelecerá parâmetros de avaliação baseados no valor de mercado.
O especialista explica que a criação do cadastro, por si só, não implica aumento direto de tributos, mas a atualização dos dados pode gerar mudanças na cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). “Assim como cada pessoa possui um CPF, a ideia é que cada imóvel tenha um número único de identificação. Isso permitirá corrigir a metragem construída e a localização dentro das zonas fiscais. A consequência pode ser a revisão da base de cálculo ou da alíquota do IPTU, mas não por efeito direto do CIB”, afirmou.
A advogada Sara Isabel da Silva, especialista em contabilidade e tributação, acrescenta que o cadastro servirá como base para a criação de um Inventário Nacional dos Imóveis, reunindo dados detalhados sobre área, uso e titularidade. Ela observa que, a curto prazo, haverá maior fiscalização por parte do Fisco, especialmente em áreas urbanas valorizadas que nunca tiveram atualização cadastral. A médio e longo prazos, segundo ela, podem ocorrer impactos em contratos de locação, diante de eventuais revisões de impostos.
A Secretaria de Comunicação do governo federal informou que, no âmbito da Reforma Tributária, haverá redução de alíquota de 70% sobre locações e de 50% em outras operações, com redutores na base de cálculo. O órgão esclareceu ainda que pessoas físicas com até três imóveis locados, em valor anual inferior a R$ 240 mil, não terão incidência tributária. A cobrança será aplicada a operações acima desse limite e a pessoas jurídicas.
No novo sistema, o Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual) unificará tributos federais, estaduais e municipais, como ICMS, ISS, IPI, PIS e COFINS. A cobrança será dividida entre a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), administrado por estados e municípios.