São José dos Campos vem ganhando espaço no mercado de house flipping, estratégia imobiliária que consiste em comprar um imóvel com potencial de valorização, realizar uma reforma e revendê-lo em um período relativamente curto.
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Segundo especialistas do setor, a cidade reúne uma combinação favorável de renda, atividade econômica e estoque de imóveis antigos que pode abrir oportunidades para investidores.
O movimento chama a atenção principalmente para apartamentos construídos nas décadas de 1980 e 1990, localizados em regiões tradicionais e valorizadas da cidade. Muitas dessas unidades possuem boa metragem e localização, mas apresentam plantas, acabamentos e aparência que já não acompanham as preferências de quem procura um imóvel pronto para morar.
É justamente nessa diferença entre o imóvel antigo e o produto desejado pelo comprador atual que está uma das principais oportunidades do house flipping em São José dos Campos.
De acordo com Ramiro Delgado, CEO da consultoria Trade Imobiliário, a cidade ocupa uma posição vantajosa dentro do avanço desse modelo de investimento para além das grandes capitais.
“São José dos Campos reúne características muito interessantes para esse modelo. É uma cidade com renda média elevada, forte presença dos setores aeroespacial, tecnológico e de saúde e uma demanda qualificada por imóveis bem localizados e prontos para morar”, afirma.
Segundo Delgado, as oportunidades mais interessantes estão concentradas principalmente em apartamentos antigos de regiões consolidadas. Dependendo do bairro, da metragem e do estado de conservação, o valor de aquisição pode ficar entre R$ 400 mil e R$ 700 mil.
Depois da compra, o investimento necessário para modernizar o imóvel pode variar de R$ 80 mil a R$ 180 mil, conforme o tamanho da intervenção e o padrão de acabamento escolhido.
A lógica, porém, não é simplesmente comprar barato e fazer uma reforma completa. O objetivo é identificar imóveis que estejam abaixo de seu potencial de mercado e realizar intervenções capazes de aumentar a percepção de valor do comprador.
“O ponto central do house flipping é justamente comprar abaixo do potencial de mercado, fazer uma reforma estratégica, sem necessariamente transformar o imóvel em um produto de luxo, e colocá-lo novamente à venda com características que atendam à demanda atual”, explica Delgado.
Entre as características mais procuradas estão apartamentos de dois ou três dormitórios, plantas mais modernas, varanda, marcenaria e infraestrutura para ar-condicionado.
Em São José dos Campos, bairros como Jardim Aquarius, Vila Ema, Jardim das Indústrias e a região central apresentam características consideradas favoráveis para esse tipo de operação.
São áreas com infraestrutura consolidada e demanda por imóveis bem localizados. No caso dos apartamentos mais antigos, a possibilidade de atualização da unidade pode criar um produto diferente daquele encontrado originalmente no mercado.
“Existe um estoque relevante de apartamentos antigos em regiões muito consolidadas. São imóveis que muitas vezes têm boa metragem e localização, mas apresentam plantas, acabamentos e estética que já não correspondem ao que o comprador atual procura”, diz o especialista.
Para Delgado, a presença de profissionais ligados aos setores de tecnologia, saúde e medicina também contribui para a demanda por imóveis renovados.
“Compradores da área de tecnologia e medicina têm apetite por imóveis renovados com padrão contemporâneo, permitindo fechar vendas em ciclos muito curtos”, afirma.
A rentabilidade da operação depende principalmente da capacidade do investidor de comprar bem, controlar os gastos da reforma e vender o imóvel dentro do prazo planejado.
Segundo Delgado, operações bem estruturadas podem alcançar margem líquida próxima de 30% sobre o capital investido. O percentual, entretanto, não é garantido e pode variar significativamente de acordo com cada imóvel.
“No house flipping, alguns pontos são determinantes: preço de entrada, custo e prazo da reforma, velocidade de venda e preço final. Quanto mais eficiente for a operação nesses quatro pontos, maior tende a ser o retorno”, afirma.
Na prática, isso significa que uma reforma que ultrapasse o orçamento ou uma venda que demore mais que o previsto pode comprometer a rentabilidade inicialmente calculada.
O movimento em direção a cidades regionais ocorre em um momento em que investidores buscam alternativas às grandes capitais. Em mercados como São Paulo e Rio de Janeiro, o preço elevado dos imóveis, os custos de transação e a maior concorrência por unidades subprecificadas podem reduzir as margens das operações.
Nesse cenário, cidades médias e polos regionais passam a ser observados pela possibilidade de encontrar imóveis com maior diferença entre o preço de aquisição e o valor que podem alcançar depois de uma reforma.
Para Delgado, São José dos Campos se encaixa nesse novo perfil por combinar atividade econômica, renda e demanda por imóveis atualizados.
“O ganho real do house flipping está na margem criada pela transformação do imóvel. Em capitais regionais e cidades do interior, a concorrência por imóveis antigos ou com necessidade de regularização é substancialmente menor”, afirma.
Apesar do potencial, o especialista ressalta que o preço baixo não deve ser o principal critério para a escolha de um imóvel.
Antes da aquisição, o investidor precisa considerar custos como impostos, documentação, reforma, condomínio, financiamento, corretagem e o tempo estimado até a venda.
“Não basta o imóvel ser barato. Ele precisa estar situado em microrregiões de alta rotatividade, como eixos universitários, zonas hospitalares ou centros comerciais consolidados”, alerta Delgado.
Para ele, essa análise mais detalhada será fundamental para a expansão do house flipping no país.
“A grande vantagem do interior é permitir ciclos mais previsíveis e um tíquete de entrada acessível para diversificação de carteira. O próximo grande ciclo do house flipping no Brasil não passará apenas pelos bairros nobres das capitais, mas sim pela inteligência de garimpo nos polos regionais de crescimento economicamente pujantes”, conclui.