Todo mundo sonha com a casa própria. Com os financiamentos, este desejo tem se concretizado cada vez mais. Como nem todos têm o dinheiro para pagar à vista, o crédito é a alternativa para realizar o sonho mais rapidamente. Como a maioria financia quase que a totalidade do valor do imóvel, levam-se anos para quitá-lo. Mas, por motivos variados, pode acontecer da pessoa ter que se desfazer deste bem. Não conseguir honrar as parcelas ou divórcios estão entre os motivos que fazem com que o proprietário coloque a casa ou apartamento à venda. Mas será que é seguro adquirir um imóvel que ainda não foi quitado pela atual dono?
O advogado especialista em direito imobiliário, do “Borges & Vaz Advogados”, Leandro Vilaça Borges, afirma que é preciso ter muito cuidado para evitar dores de cabeça. “A primeira coisa que o comprador deve fazer é verificar junto ao agente financeiro que financiou o imóvel, as condições do financiamento contratado pelo vendedor. Deve-se informar, por exemplo, sobre a taxa de juros, o valor das prestações, quantidades de parcelas restantes, existência de saldo residual, entre outras.” É preciso também estar atento à documentação e realizar uma vistoria completa no imóvel. O melhor é que seja feita por um profissional.
Antes de fechar negócio é preciso se informar sobre o financiamento. “A maioria dos contratos de financiamento contém restrições à transferência do imóvel a terceiro. O comprador que pretende pagar à vista o preço do imóvel deverá quitar o financiamento do vendedor e descontar do preço de compra o valor pago ao agente financeiro. Ou seja, a quitação do imóvel deverá ser feita junto ao agente financeiro”, disse Borges.
Agora, se o comprador pretende transferir o financiamento para seu nome, necessita de ter autorização do agente financeiro. “Neste caso, mediante negociação, a diferença do valor assumido pelo comprador é repassado ao vendedor. Geralmente é o comprador quem faz toda a negociação, contudo, em vários momentos (como a assinatura do contrato de venda e compra) é necessário a presença do vendedor e, na maioria dos casos, do agente financeiro.”
Outro cuidado é quanto às exigências feitas pelo comprador. “Quem pretende comprar um imóvel sempre deve verificar se houve aprovação de crédito antes de fechar o negócio. Isso tem gerado muitos problemas, especialmente porque o vendedor exige uma quantia como sinal, ou entrada, e depois, ocorrendo do financiamento não ser aprovado, o comprador tem muitas dificuldades em ser ressarcido pelo que já pagou.”
Vale ressaltar também que o imóvel é de propriedade do agente financeiro. “Quando o vendedor ‘vende’ o imóvel ele está na verdade transferindo seus direitos sobre o mesmo, assim, tais direitos passam para o nome do comprador (tudo isso com a anuência do agente financeiro). O bem não é nem do vendedor nem do comprador, até que haja a completa quitação do mesmo”, afirmou.
Cálculo
É preciso estar atento ainda ao valor da parcela a ser paga. Segundo o especialista no assunto, Leandro Borges, geralmente o contrato em vigência está com o valor da parcela defasado em relação ao saldo devedor e o novo cálculo pode resultar em um bem acima. “Acontece do comprador achar que ao transferir o financiamento vai continuar pagando o mesmo valor de parcela que o vendedor pagava. O que quase nunca acontece. O valor sobe e, normalmente, sobe consideravelmente. Estes cálculos devem ser levantados com cautela antes de assinado o negócio para não se transformar em uma grande surpresa depois.”
O comprador também precisa estar preparado para as despesas extras. Segundo Leandro Borges, as despesas para obtenção de financiamento ou transferência do saldo devedor do imóvel junto ao agente financeiro são de responsabilidade do comprador. O
Contrato de ‘gaveta’
Outra modalidade muito conhecida entre quem adquire uma casa da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano) é o chamado contrato de “gaveta” em que a dívida é transferida para o comprador. Borges alerta. “Essa é uma modalidade de negociação de venda e compra que não tem valor legal (exceto em casos muito específicos).”
Entre os riscos estão o fato do imóvel continuar no nome do antigo proprietário até que o mesmo esteja totalmente quitado. “Se, por exemplo, após a realização desse contrato de gaveta, o vendedor venha a contrair uma dívida financeira e deixa de pagá-la, o bem imóvel poderá servir como garantia de pagamento da mesma, o que poderá resultar em grande prejuízo para o comprador. O ideal é que o comprador opte por transferir o financiamento ou quite o imóvel.”