Segunda contratação de obras e serviços através de Parceria Público-Privada (PPP) do governo Suéllen Rosim e da história administrativa de Bauru, a reforma e utilização da Estação Ferroviária, instalada em 1905 na cidade, no Centro, tem valor total estimado em R$ 359.034.824,08. É o que está no estudo de viabilidade técnica e econômica realizado pelas empresas Bruker Soluções e QGMB Consultoria. O projeto preliminar com as planilhas de orçamento de instalações e prestação de serviços está lançado pelo Município em consulta pública até 16 de julho. A audiência pública de apresentação foi realizada na última terça-feira (7 de julho), às 14h, pelo portal da Prefeitura na Internet.
O estudo defende licitação pelo menor valor mensal máximo de R$ 1.196 milhão mês a ser pago como contraprestação para o investidor recuperar a Estação, cumprir as exigências de instalações apresentadas no projeto para o prédio ser ocupado por algumas Secretarias e o gabinete da prefeita, instalar drenagem completa no entorno da área para eliminar risco de inundação e realizar a manutenção dos equipamentos.
O principal desafio da proposta será a Prefeitura encaixar o pagamento ao parceiro privado de até R$ 14,5 milhões/ano. O custo total para 30 anos de contrato, que pode ser prorrogado por 5 anos, chegaria a valores atuais em R$ 435 milhões. O custo de investimentos está concentrado nos 3 primeiros anos.
Conforme a modelagem encartada na consulta pública, disponível no site da Prefeitura (www.bauru.sp.gov.br), o vencedor da pretendida licitação teria de investir R$ 37 milhões em obras na Estação (com intervenção predial, hidráulica, elétrica, de climatização e drenagem, incluídas licenças e autorizações ambientais e de patrimônio histórico tombado). Isso representa 72,8% do aporte logo no início do contrato para obras (capex). Outros 23% das despesas iniciais estão orçadas em R$ 12 milhões (intervenções de preservação do tombamento ou exigências apresentadas pelo conselho do patrimônio - Condephat). Outros R$ 2 milhões seriam necessários para estruturas complementares listadas no estudo sob consulta pública (building BMS).
CUSTEIO
Solicitamos ao governo a apresentação da fonte de custeio da nova despesa. A prefeita Suéllen Rosim comentou, em entrevista, que a ideia é migrar custos atuais com aluguéis e serviços para a Estação. Alguns serviços, na proporção, saem das pastas para o contrato na PPP. Conforme antecipamos, a administração cita, por exemplo, que a proposta prevê a transferência integral do Poupatempo para o local, entre outras áreas. Hoje o Município paga R$ 96 mil mensais para atuar na sede da Vila Antárctica, junto com o Estado.
Contudo, o governo responde, de forma genérica, que o detalhamento de distribuição de custos virá da conclusão da concepção do projeto e no edital. "A fonte de custeio da futura PPP será definida pelo Município quando da eventual contratação do projeto, por meio das dotações orçamentárias previstas na Lei Orçamentária Anual (LOA) e nas demais peças de planejamento. O estudo de modelagem apresenta uma estimativa da contraprestação pública, mas a definição da respectiva fonte orçamentária será realizada quando da estruturação definitiva da contratação", cita o governo.
O governo acrescenta que a "contraprestação remunera um conjunto integrado de investimentos e obrigações, incluindo a recuperação do patrimônio histórico, a execução das obras, a operação, a manutenção, a conservação, a gestão dos ativos, a prestação de serviços, a implantação de soluções tecnológicas e o atendimento aos indicadores de desempenho durante toda a vigência contratual. A implantação da PPP substituirá diversas despesas atualmente suportadas pelo Município, como aluguéis, manutenção predial, contratos de conservação, serviços gerais e outros custos hoje distribuídos entre diferentes unidades administrativas", defende.
Pedimos, na audiência, o detalhamento dos custos considerados especificamente com aluguel. Os responsáveis pelo projeto apontaram que neste item estão sendo consideradas de 7 a 9 Secretarias que iriam para a Estação, com uma ocupação de 500 a 600 pessoas no local. O estudo não traz essas informações.
Conforme matéria exclusiva do JC, no mês passado, o custo total com aluguéis utiliza cerca de R$ 9 milhões anuais pelo Município. Mas apenas algumas Secretarias iriam para a Estação, como Finanças e Administração, por exemplo. E, ainda assim, isso não significará remanejamento de despesa de aluguel de todos os casos. A Finanças, por exemplo, está indo para prédio da União, mas o atual aluguel na rua Araújo Leite vai ser mantido (ocupado por outra pasta). Assim, apenas o detalhamento das despesas transferidas, em aluguel e os valores proporcional para os serviços inseridos no projeto somados será capaz de esclarecer como o valor da PPP se encaixa no já apertado Orçamento Municipal. Este desafio orçamentário é concreto.
A modelagem lista serviços como sistema de vigilância, alarme, hidrante, limpeza, higienização, manutenção de vagões, telhado solar e relógio do prédio, entre outros itens.
De maneira global, a Bruker e QGMB apresentam como despesa operacional da proposta o valor total nominal de R$ 129.207.026,94, sendo R$ 81.154.527, 42 de custos operacionais propriamente ditos e R$ 48.052.499,52 de custos administrativos, durante o período de concessão. A taxa de retorno (TIR) considerada é de 8,94%. O projeto também garante receitas acessórias para o concessionário. O edital tem de trazer o percentual de repartição.
OBRAS
A proposta de PPP contempla intervenção em 135 ambientes distribuídos em oito níveis do prédio (térreo, mezanino, 1.º e 2º pavimentos central e laterais, cobertura central e laterais), perfazendo 10.238,86 m² de área útil. A área bruta total é de 12.622,50 m² quando se incluem as áreas externas cobertas da Estação - plataformas, marquises e cabine primária.
O chamado "caderno de encargos" exigido do contrato com a iniciativa privada traz o bloco dos investimentos (retrofit do edifício tombado, macrodrenagem externa, comunicação visual interna e BMS) e inclui prestação de serviços. As obrigações operacionais são manutenção, limpeza, áreas verdes, resíduos, controle de pragas, tecnologia de informação, automação predial, atendimento ao usuário interno). O terceiro bloco de exigências é o de patologias, com a tipificação, classificação e lista de não conformidades do edifício, entre outros. O último item tem relação com manutenção e conservação das instalações no período do contrato.
O estudo assinado por Adrian Batista (da QGMB) e Glauber Faquinelli (Bruker) foi aprovado em 26 de maio pelo Conselho de PPPs formado pelo governo municipal. O grupo é presidido pelo secretário Jurídico Vitor Freitas e tem como membros da sociedade civil William Menezes (pelo Conselho da Cidade) e Cláudio Gomes (pelos demais conselhos).
PISCINÃO
Para resolver a ocorrência de inundações, sobretudo na área em frente ao prédio, na Praça Machado de Mello, e em pontos do fundo e Gare (plataforma), o estudo prevê piscinão para represar 11 mil m3 de água e tubulações complementares, como a captação de água por grelhas transversais nas ruas Primeiro de Agosto, Monsenhor Claro, Batista de Carvalho e Alfredo Ruiz (com capacidade mínima de 110 l/s/m).
O processo descreve a necessidade de galeria coletora em PEAD (com dimensão de 1.200 a 2.500 mm). A concepção é de escoamento total de 19,7 m³/s, com velocidade máxima de 5,0 m/s e 75% de lâmina d'água. Glauber Faquinelli posiciona que "o estudo levantou dados junto a Prefeitura de Bauru e contratou profissionais da cidade para o dimensionamento da drenagem. Foi verificado que a tubulação já existente na Estação está entupida, mas não comprometida. E na consulta pública estaremos abertos a receber solicitações é tirar dúvidas sobre este ou outro ponto. É o momento adequado exatamente para satisfazer essa necessidade", argumenta.
Um dos responsáveis pelo projeto, o empresário disse que vai levantar informações sobre anteprojeto apresentado ainda durante o governo Gazzetta (2017-2020), para observar qual a necessidade de engenharia discutida na ocasião para eliminar a inundação na região. O valor estimado era bem superior à solução de agora. No processo atual, a drenagem contempla R$ 12 milhões em obras, sendo R$ 6,5 milhões em galerias, R$ 2,3 milhões em outros dispositivos de captação, R$ 1,8 milhão para reservatório, entre outros.
A Prefeitura de Bauru considera o estudo adequado à proposta de PPP. "Em relação à drenagem, o estudo apresenta uma solução técnica compatível com o escopo da intervenção proposta. A solução de drenagem prevista foi dimensionada com base nos levantamentos realizados para a modelagem da PPP e seguirá para as etapas posteriores de desenvolvimento dos projetos de engenharia, quando serão realizados os detalhamentos e as validações técnicas necessárias, em conformidade com suas normas aplicáveis e mediante aprovação dos órgãos competentes", comenta o governo.
O governo reitera que "qualquer apontamento técnico específico, inclusive em relação à solução de drenagem prevista, deverá ser formalmente apresentado na consulta pública, para que possa ser analisado pela equipe técnica responsável e, se pertinente, considerado no aperfeiçoamento do projeto antes da conclusão da modelagem e da eventual licitação".