Os novos pisos do Calçadão da Batista de Carvalho e da avenida Rodrigues Alves contrastam com o cenário de dezenas de lojas fechadas nesses dois dos principais elementos urbanos do Centro de Bauru. A ocupação atual nas 7 quadras "por onde a cidade nasceu e expandiu" ratifica os desafios por um plano sistematizado, que ofereça regulação, regulamentação dos informais e instrumentos urbanísticos capazes de "repatriar" comerciantes e prestadores de serviços e atrair moradia.
Percorrer as quadras olhando a degradação da ocupação física, ambiental, histórica, cultural e urbanística de um dos principais símbolos urbanos da cidade, o Calçadão da Batista de Carvalho, visualiza, em boa dose, o que a pesquisa acadêmica local referencia como os 3 elementos essenciais para o renascimento do Centro: renovação, reutilização e reconversão.
É o que sugere o doutor pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo FAU USP (Bolsa Capes), com estudos no Instituto Universitário de Arquitetura de Veneza (2003), onde cursou seu pós-doc (2007), e professor da Unesp-Bauru Adalberto Retto Júnior. A contribuição de sua análise para o "Centro velho de Bauru" tem início no cenário macro, regional. "À luz da crise econômica, das tensões sociais e ambientais, o Centro-Oeste aparece como região em profunda transformação, e que necessita de quadros interpretativos e cenários evolutivos capazes de estabelecer carga propulsiva e nova identidade, que no seu conjunto, possam assumir a forma de "manifesto" para uma agenda programática baseada em dados científicos, que funcionem como suporte para a Planificação Territorial e Urbana com a ambição de delinear a visão futura de uma Região ambientalmente sustentável".
Este é o ponto de partida do "Projeto Centro como Res Publica", elaborado pelo Grupo de Pesquisas em Sistemas Territoriais e Urbanos (Grupo S.I.T.U.), a partir da solicitação da própria Prefeitura de Bauru, ainda no governo anterior, como parte da rediscussão da ideia de Plano Diretor clássica. Na visão de Retto, "ainda muito difundida nas cidades e na administração pública, que prioriza somente a construção de um quadro normativo que se pretende eficaz na construção e regulação da cidade contemporânea".
A proposta apresenta como abordagem que, "ao repensar uma nova forma de desenvolvimento urbano, coloca como centro do debate urbanístico a ação de requalificação qualitativa da cidade muito difundido nas práticas sobre patrimônio de área central no âmbito internacional. Ao invés de pensar a Revitalização do Centro da Cidade nos moldes tradicionais, propõe do ponto de vista urbanístico, uma grande 'mutação genética', onde o plano diretor não somente funcionaria como instrumento regulador e normativo do espaço urbano, mas como o promotor de desenvolvimento baseado no retorno da "Habitação" ao Centro e nas várias formas de Regeneração Urbana incorporando os princípios de Renovação, Reutilização e Reconversão do Patrimônio (os 3 Rs)".
O quadro de raciocínio acadêmico delimita o espaço do perímetro da Estação Ferroviária até o Cemitério da Saudade, apontando, em outra ponta, tanto os "vazios urbanos das quadras centrais" quanto para os edifícios em desuso. E eles são muitos. "Seriam oportunidades estratégicas para repensar as funções do novo Centro, explorando novas sinergias entre o público, privado e social", aborda doutor Adalberto.
Em sua opinião, assim, frente às mudanças sociais, econômicas e culturais em curso, "os projetos assumiriam o objetivo de reorganizar o espaço habitado com base em novos princípios e em lógicas de desenvolvimento, que se distanciam de propostas concebidas como "mera maquiagem" da área central". Ele pensa que é essencial, "criar estratégias de uma nova forma de habitar no Centro, no qual a ideia de recuperação em termos de habitação, englobaria todos os assuntos que afetam a densidade populacional, a diversidade, a energia ou capacidade de adaptação, a partir de novos modos coletivos, que irão moldar o futuro de uma metrópole regional".
CIDADE PÚBLICA
O que Adalberto propõe é que o "o Novo Centro deve corresponder a um projeto social de consolidação da cidade pública". O professor, como um dos elementos práticos, não consegue compreender como a lógica para reocupação de centenas de moradias fechadas na região não considerem os milhares de universitários. "Precisa mesmo repetir a evidente afirmação da cidade de Bauru como polo universitário da região como sendo um lastro principal da proposta. E isso pede parceria entre o Poder Público e Universidade Pública para o povoamento do Centro com estudantes universitários. Isso tem raízes no Plano de Bolonha, nos anos de 1960 (Itália) e que serviu de exemplo para casos de regeneração de centros históricos no nível mundial", comenta Retto Jr.
Ou seja, moradia é um eixo essencial na reconversão do Centro: para reocupar e dar 'movimento'. "Coloca-se como centro do debate a habitação como forma de resolver a degradação da área central, que é a grande realidade de cidades médias no Estado de São Paulo. Isso deve absorver as rápidas mudanças dos estilos de vida da comunidade estudantil. E isso requer inovações nos modos de viver com a criação de espaços de convivência compartilhada. Para morar, trabalhar através de coworking (o compartilhamento do ambiente de trabalho para diversas atividades independentes) e o teletrabalho, compartilhamento de showroom entre lojas, presença de fab lab (pequenas oficinas que oferecem serviços personalizados de fabricação digital) e os temporary shops", exemplifica.
Para tal, o Poder Público tem de ser o condutor das ações, regulação, incentivos através de leis urbanísticas, e mediador entre os "atores sociais". "E o setor público tem de chamar imobiliárias, construtores, proprietários de imóveis, conduzir aproximação e gerar a parceria entre Poder Público e Universidades", complementa.
A Secretaria Municipal de Aprovação de Projetos aponta que os projetos de lei de revisão do Plano Diretor e nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) contemplam uma série de regulações que vão abrir oportunidades para reocupação e revitalização do Centro expandido, incluindo a autorização para moradia popular para as duas faixas iniciais de renda. Esse tipo de projeto é vedado pela atual legislação municipal para a região.
A secretária Rafaela Foganholi cita que "os Pls abrem a definição de Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) para moradia popular também no Centro, onde existem vazios urbanos e mesmo possibilidades de demolição e novas construções verticais em vários pontos, da av. Nuno de Assis até a av. Duque de Caxias, no novo formato, com áreas estendidas". Na região do entorno do pátio ferroviário, a proposta é de também permitir aprovação de construção vertical sem área de recuo, com coeficiente de aproveitamento de até 6 vezes o tamanho da área e 90% de taxa de ocupação. A taxa de permeabilização é de 10%, controversa entre urbanistas em razão do conhecido agravamento com inundações na parte baixa do Centro e ausência de galerias nas "ladeiras" transversais que chegam à av. Rodrigues Alves.
Com coeficiente básico para construção de 3 (hoje é 1) na nova lei, a gerente de aprovação de projetos Letícia Floriano considera que a proposta traz incentivo de redução de custo dos empreendimentos. A diretriz é atrair moradores para o Centro.
Os Pls não tratam de incentivos via IPTU. Mas as técnicas da Secretaria apontam que está mantido o artigo 89 no PD - que autoriza o governo a ampliar incentivo, submetido a estudo de compensação quanto ao impacto (isenção fiscal).
A revisão do Plano Diretor também contempla a liberação de instalação de todos os tipos de comércio, mesmo os híbridos e de porte como magazines, assim como todas as atividades de serviços nas duas categorias iniciais da lei. "Hoje não pode algumas atividades comerciais e também é vedado serviços como consultórios de dentistas. A proposta libera, o que significa que o Centro pode ter loja de Pet junto com atendimento veterinário e também banho, tosa. São usos mistos hoje proibidos", conta Foganholi.
A proposta só não inclui indústria de porte. Mas atividades de produção e manufatura não poluidoras ou de baixo impacto serão permitidas no Centro. A secretária dá como exemplos gráfica, laboratório de remédio ou químicos fora da lista de risco de contaminantes e pequenas estruturas de montagem de diversos segmentos.
Outra inserção é não exigir vaga de garagem residencial para prédio residencial. "O projeto exige vagas especiais da lei. Mas não exige vagas, para ampliar o número de moradias em um projeto para a região central. Por decreto, a prefeita vai regulamentar vagas para estacionamento na região", conta.
As propostas não apontam instalação de Shopping Popular, uma das afirmações lançadas pela prefeita, ainda no primeiro mandato. Letícia Floriano ainda destaca que os Pls contém regras para exigir que os imóveis sejam ocupados. "Os projetos têm o PEUC, que é o parcelamento e utilização compulsória e também o IPTU Progressivo como ferramentas para que imóveis fechados sejam utilizados".