Os textos finais das revisões do Plano Diretor e Lei de Zoneamento avançam com a necessária fixação de regras para cálculo do custo de contrapartidas para instalações na cidade, assim como finalmente estabelecem critério para valor de redução de impacto viário: as chamadas mitigações.
De outro lado, os Projetos de Lei (PLs) apresentados pelo governo municipal receberam críticas pela não inclusão, ou manutenção, de regras que protegem o meio ambiente, que ampliariam a infiltração natural de água nas chuvas (permeabilização), colaborando para minimizar inundações e, ainda, por reclassificar os setores da cidades sem garantir bairros tipicamente residenciais.
Começando pelas regras esperadas por diferentes setores da comunidade, investidores e a construção imobiliária terão como calcular fora do viciado balcão de interesses da antiga Seplan o custo total de implantação de um projeto de parcelamento de solo. "Nos casos onde a lei exige Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), a lei estabelece contrapartida de 3% a 5% do orçamento do projeto, de acordo com o tipo e uso do empreendimento, seja um hospital, núcleo residencial ou comércio, por exemplo. Esta era uma reivindicação antiga, para gerar previsibilidade de custo e segurança jurídica para atrair investimentos", defende a Secretária Municipal de Aprovação de Projetos, Rafaela Foganholi.
De outro lado, a minuta também regulamenta que a mitigação de impacto viário do projeto, o chamado RIT, será de até 2%. Essas regras se complementam na contrapartida. Há muitos anos, empreendedores reclamam das diretrizes (exigências) estabelecidas individualmente por Saúde, DAE, Obras.
Nos casos de projetos de moradia de Interesse Social, a contrapartida exigida é de 1,5% do custo do empreendimento para área já parcelada e 2,5% para gleba. Os casos são classificados na lei. Por exemplo, um drive thru não tem exigência de EIV, mas tem impacto de trânsito (RIT).
MIOLO DE BAIRRO
O governo municipal manteve nas propostas as classificações de zoneamento atual que garantem bairros tipicamente residenciais. Mesmo fora das naturais zonas de comércio e serviços nos bairros, os projetos não preservam os chamados "miolos de bairro".
Para diferentes representações que discutiram a revisão das leis, a comunidade perde com a liberação abrangente de instalações de comércio e serviços em qualquer rua. O governo argumenta que lei federal da chamada liberdade econômica já abre, em todo o País, garantias para instalações classificadas como de baixo impacto, como escritórios e pequenos serviços.
Mas delegados dos setores do Plano Diretor advertem para o risco da proposta ampliar os conflitos de vizinhança. Na prática, a lei pode abrir caminho para que uma garagem tenha tanto uma chapa de lanche e fritadeira de salgadinho como o quintal servir a bancadas de conserto de moto ou uso de esmeril ou outra ferramenta.
Não é possível generalizar. Mas a não preservação mesmo dos miolos de bairros podem alimentar desavenças entre vizinhos e "tirar a paz" também dos técnicos do governo e do chefe do Poder Executivo de plantão.
PODER DA CANETA
É que os projetos também receberam crítica de ampliação em boa dose do poder da prefeita (e sucessores) de regulamentar e fixar regras. Os projetos não inserem definição técnica dos conceitos relacionados diretamente com a convivência comunitária e de vizinhança, como comodidade e ruído.
Exemplo concreto. A Secretaria de Planejamento tem processo onde uma vizinha na região do alto da Bela Vista reclama de poluição causada por "acúmulo de areia" em sua casa. Motivo: a sujeira virou permanente desde que um depósito de material de construção passou a utilizar terreno ao lado para armazenar areia. Além disso, moradores reclamam que o "entra e sai de carretas, caminhões na rua" é um pesadelo.
A coordenação admite que outros tantos conflitos estão em discussão, como os estabelecimentos que abrem como adegas, mas, funcionam como ponto de encontro e outros "usos" noturnos. Apenas os loteamentos fechados ou condomínios escapam da liberação. Nesses locais, a instalação tem de ser aprovada pelos moradores, em assembleia.
Os projetos de lei estabelecem que caberá ao chefe do Poder Executivo decidir sobre esses casos, por decreto. O mandatário do poder também terá prerrogativa para regulamentar instrumentos e procedimentos, fixando, retirando ou alterando regras, classificações e ou normatizações. A expansão de poderes retira, ainda, em vários casos, a função do Legislativo como responsável por ações e regulamentos que hoje só podem existir por lei.
Os projetos regularizam os corredores comerciais ou de serviços existentes
COEFICIENTE
Outro capítulo que será objeto de reclamação junto a vereadores é a fixação dos percentuais de permissão para área construída em relação ao tamanho do terreno, o chamado coeficiente de aproveitamento (C.A.)
Na lei atual, o C.A. é 1. Ou seja, está autorizado que a área construída seja 100% do tamanho do terreno. Uma tese defendida nas reuniões setoriais foi de que a lei ampliasse o C.A máximo, incentivando aumento dos projetos. Mas com cobrança de contrapartida (outorga onerosa) a partir do C.A. 1.
O projeto triplica a autorização sem custo para C.A 3. A medida retira recursos do Fundo de Infraestrutura, destinado exatamente a permitir que empreendimentos de maior porte ou em áreas mais nobres possam ajudar a financiar investimentos em regiões mais carentes.
O C.A. básico de 3 atende ao mercado. O projeto amplia até 6 vezes o "tamanho" da instalação. Assim, somente a partir de 300% do tamanho do terreno é que o direito de construir teria custo adicional (outorga). Verticalizar fica mais barato.
ANEL VIÁRIO
Os mapas e anexos que integram o PD e nova LPUOS não incluem mapas de macrodrenagem e definição de áreas para parques lineares.
Mas o mapa viário prevê novas interligações e vias, para os próximos 10 anos, e reserva o chamado anel viário, em todo o entorno urbano do Município, como infraestrutura futura.