Os projetos de lei apresentados na quinta-feira (29/1) pelo governo Suéllen Rosim para revisão do Plano Diretor (PD) e Lei de Zoneamento (Lei de uso e ocupação do solo: LUOS) mudam as principais regras atuais, liberam a ocupação sobre as Áreas de Proteção Ambiental do Rio Batalha (APA) e incluem 55 milhões de metros quadrados no perímetro urbano. No governo anterior, de Clodoaldo Gazzetta, a expansão urbana já havia incluído mais de 32 milhões de m2 ao território fora do rural.
Conforme os técnicos do governo (foto) que atuaram na elaboração e discussão nas revisões do PD e Lei de Zoneamento a área permitida para instalações urbanas em Bauru hoje soma 198,688 milhões de metros quadrados. A proposta na revisão do Plano Diretor é passar para 253,881 milhões de m2. Ou seja, o aumento apresentado pelo governo nos projetos é de exatos 55.192.971 m2. A maior parte da expansão para permitir edificações é na Área de Proteção do Rio Batalha, com 35,718 milhões de metros quadrados.
A coordenação municipal das propostas reconhece que as maiores críticas e resistências foram exatamente para o avanço sobre a APA do Batalha, sobretudo na região Oeste de Bauru, onde já há restrição severa na disponibilidade de água, por exemplo. Os coordenadores da revisão das leis urbanas argumentam que a região do manancial passa a ser classificada como Zona de Interesse Ambiental (ZIA).
Ou seja, estará liberada para construção, mas sob condições específicas. "A ZIA do Batalha exige lotes mínimos de 400 metros, com limite de 70% da área para edificar e taxa permeável maior" (para reter água no solo), diz a secretária de Aprovação de Projetos, Rafaela Foganholi. Durante as discussões setoriais dos projetos, o governo municipal recebeu pressão por esta liberação, sobretudo do segmento imobiliário e donos de terras.
Na prática, o aumento do perímetro de 2018 até aqui somará mais de 88 milhões de metros quadrados, caso os projetos de lei sejam aprovados como estão no Legislativo. Contudo, o diagnóstico sobre a cidade realizado pela Fundação do Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) - contratado pelo Município para embasar a revisão - aponta em outra direção. O trabalho destaca que Bauru já tem volume significativo de terrenos para explorar.
A Fipe também destaca que, além da cidade ter estoque de vazios urbanos, a projeção futura é de que as cidades sofrerão estagnação de crescimento populacional. E não o inverso.
A secretária Rafaela Foganholi contrapõe que boa parte das glebas atuais são da União ou constituem áreas como corredores ecológicos, que na prática não podem receber instalações. Em várias das reuniões setoriais, o urbanista e ex-secretário de Planejamento José Xaides criticou que o governo "aplica a lógica do mercado, da especulação imobiliária na contramão dos estudos técnicos que mostram que a população das cidades vai se estagnar, enquanto esparrar ainda mais as áreas torna o Município mais distante para a periferia e mais cara para o setor público, com novas demandas por educação, saúde, equipamentos de lazer e transporte público em bairros cada vez mais longes".
A extensão do perímetro na direção do Rio Batalha pode chegar a 300 metros da margem. Aqui há outro problema. Há inúmeros processos, inclusive judiciais, de ocupação irregular, na "beira" do rio na APA. A equipe do projeto reforça que "as leis do Plano de Manejo da Bacia do Batalha estão garantidas", até porque legalmente estão consolidadas após 5 anos de aprovação. O plano também impõe restrições a como parcelar terras nessa região.
Locais com parcelamento de solo efetivados, como as Chácaras Águas Virtuosas, a parte do Vale do Igapó que pertence a Bauru (na divisa com Agudos) e os lotes do Pamplona (atrás do Lago Sul) também estão sendo incluídos na área urbana. Isso não significa, porém, regularização automática. Cada um desses conjuntos de moradias terá de se submeter às regras de regularização.
EXPANSÃO
Se a expansão urbana sobre a região do Batalha agrada proprietários de terras e desagrada outros setores da comunidade, há certo consenso sobre a expansão dos eixos de terra que margeiam as diversas rodovias que cortam a cidade. As ZICS - zonas de indústria, comércio e serviços, agora batizadas de Zonas de Desenvolvimento Econômico (ZDE) podem duplicar sua extensão.
São reservas de ocupação que permitem a Bauru consolidar sua vocação na área de logística e transportes, no Centro-Oeste, por exemplo. No PD atual, essas faixas são de até 500 metros. O projeto de lei estende para até 1.000 metros, nos dois lados de rodovias como Rondon, Bauru-Iacanga, Bauru-Ipaussu. Além disso, as ZDEs permitem instalações mistas.
O investidor pode instalar um enorme galpão de transbordo, por exemplo, ou uma unidade fabril, e, ao lado, construir conjunto residencial. A medida permite baratear custo com mobilidade.
Essas Zonas também incluem os Distritos Industriais atuais (inclusive o futuro D5, na região das penitenciárias) e universidades.
REVISÃO
O Executivo informou, na quinta-feira à noite, o encerramento dos trabalhos de revisão. Os PLs seguem para o Legislativo. Durante a apresentação das minutas finais, grupos organizados de moradores indicaram que vão levar reclamações ao Ministério Público de Urbanismo sobre o teor das propostas.
O governo argumenta que todas as propostas inscritas foram analisadas pela equipe técnica e estão publicadas no site oficial do Município.
O promotor de Urbanismo, Henrique Varonez, aponta o papel menos intervencionista nas ações. Desde a origem, ele assentou que "a Promotoria atua no descumprimento das regras de elaboração e estudos. Mas não intervém em conteúdo. Isso é com a comunidade".
Agora os projetos vão para a Câmara. Diversos vereadores, mesmo da base de apoio da prefeita, citam que desejam abrir o debate. Alterações de conteúdo técnico exigem estudo e audiência pública, conforme o rito do Estatuto das Cidades.
"As propostas de iniciativa popular apresentadas pelo Xaides (arquiteto) foram protocoladas e vão formar processos específicos de estudos técnicos. Agora o processo finalizado segue para análise dos vereadores", cita a coordenação. O grupo inscreveu essas iniciativas como Plano de Bairros. O urbanista não concorda com a medida.
Os projetos mapeiam áreas como Zonas de Interesse Social (ZIS), mantendo as existentes e incluindo outras. Moradores do Jardim Manchester, por exemplo, questionaram na audiência de apresentação, na quinta-feira, porque o mapa tem apenas uma pequena área. "O projeto de lei incluiu o Manchester na área que é pública. A questão é que a maior parte das ocupações no bairro é em terra particular. E esse processo é submetido ao MP para regularizar", respondeu o governo na reunião.
CENTRO
Os projetos de lei ampliam a região central. Em uma direção até a avenida Nuno de Assis e, na outra, até a avenida Duque de Caxias. O quadrilátero do Centro é fechado da av. Pedro de Toledo até a av. Nações Unidas. As propostas mantém a aplicação de IPTU Progressivo para imóveis desocupados, ou construções inacabadas. Mas sem incluir novos esqueletos urbanos na lista.
As ocupações possíveis de regularização fundiária (Reurb) também não estão demarcadas no PD. O governo entende que os casos seguem lei própria. "Mas incluímos parecer normativo para disciplinar as regularizações", citam os coordenadores.
A chamada Floresta Urbana, margeando a av. Edmundo Coube, foi classificada como Zona de Interesse Ambiental, onde as regras são mais restritivas para empreendimentos. Edificações podem atingir 3,0 o tamanho da gleba (escritura), mas com taxa de ocupação menor e 30% de permeabilidade. A frente para a avenida Edmundo Coube permanece com recuo de 3 metros.
GETÚLIO
O projeto de lei do Plano Diretor não inclui vários instrumentos urbanísticos - dispositivos que podem facilitar projetos de porte e dinamizar investimentos, como a Transferência do Direito de Construir (TDC) e Operações Urbanas Consorciadas (OUC).
O governo reconhece que a medida seria "o ideal" para projetos de porte como a futura exploração no entorno do Aeródromo urbano, por exemplo, onde o Município acaba de obter decisão no Tribunal Federal (TRF 3) como proprietário de pelo menos 128 mil metros quadrados no local.
"A região da Getúlio Vargas foi classificada como ZCL (Zona de Centralidade Linear), sem exigência do recuo de 3 metros para ocupar. Hoje isso é exigido. Já a possibilidade de instalações, no futuro, seguirá as diretrizes do Comar (Comando da Aeronáutica)", aponta o grupo. Ou seja, na ZCL a área construída pode chegar a 6 vezes o tamanho do lote.
FRENTE DO LOTE
O governo também recebeu pedidos de corretores e técnicos de edificação para que fosse adotada a regra de 5 metros de testada (tamanho de frente dos lotes para as ruas). O projeto adota 6 m como medida mínima frontal e terreno com área total de ao menos 160 metros.
Os segmentos argumentaram que há demanda por moradias populares com 5 m de frente na periferia. Além disso, citam que a terra já é cara em Bauru. "O grupo de trabalho defende 8 m de testada, para garantir o mínimo de acessibilidade, portão de entrada, plantio de árvore na calçada e vaga para carro na rua. Adotamos 6 m como medida intermediária", aponta a coordenação.
As medidas não valem para projetos sociais. Nesse, lei federal específica disciplina 5 m de testada e 125 m2 de área do lote, incluindo as áreas passíveis de regularização fundiária, cita o governo.
Na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), os projetos também não incluem regras para permissionários, comércio de informais (ambulantes) e trailers. "Estes casos terão lei própria", justificam. Contudo, a lei dos ambulantes já tem projeto pronto, há anos, na gaveta do próprio governo. Já os trailers e barracas em calçadas formam o conjunto da "terra sem lei" em Bauru.