Os dados finais do Censo 2022 sobre a quantidade de domicílios vazios em Bauru, a maioria dos quais no Centro da cidade, são mais preocupantes do que parecem. E o município precisa começar a pensar desde já políticas que incentivem a habitação da região central - do contrário, a área está fadada à degradação. Quem diz é o professor universitário José Xaides de Sampaio, doutor em urbanismo e planejamento urbano e regional.
O relatório final do último recenseamento - cujas informações ainda não foram oficialmente divulgadas pelo IBGE - revelou que há 22 mil domicílios desocupados em Bauru.
"Isso é resultado de dois fatores. O primeiro é a própria especulação imobiliária, que estimula as pessoas a irem da região central para os condomínios em áreas afastadas da cidade. Outro diz respeito à própria população, que está crescendo cada vez menos. Isso significa que as pessoas saem do centro e não tem gente para repor esse vazio", aponta.
Segundo Xaides, um dos problemas que causaram o esvaziamento do Centro foi a lei de expansão que estendeu o limite urbano do município até a divisa com Agudos. "Isso gerou uma oferta imobiliária desnecessária e até perigosa, até porque muitos dos empreendimentos se voltam à cabeceira do rio Bauru, o que põe em risco o futuro do leito", argumenta.
A construção de projetos imobiliários em regiões distantes, diz o professor, torna mais cara, inclusive, a infraestrutura da cidade.
"Nós já enfrentamos problemas com a rede de distribuição de água, por exemplo, com um sistema de tubulação defasado. O governo poderia investir na modernização do parque hídrico, mas precisa levar saneamento a locais mais distantes - o que sai muito caro", pondera.
A valorização do Centro, no entanto, não passa apenas por campanhas institucionais. É preciso promover políticas nesse sentido, defende Xaides. A começar por alterações na Lei de Uso e Ocupação do Solo, também chamada de Lei de Zoneamento, cuja discussão, segundo o professor, deve ser aprofundada.
"O ideal seria que implementássemos níveis de tributação. Regiões altamente especulativas deveriam pagar mais impostos. As equilibradas, onde não há sinais de degradação e tampouco de grande oferta, pagariam a alíquota comum, sem alterações. E impor descontos sobre locais deteriorados ou em processo de deterioração", explica.
As etapas de tributação, segundo Xaides, valeriam tanto para imóveis comerciais como residenciais.
"O que dá vitalidade aos bairros é a questão residencial. Basta ver a região do Centro. Lá deveria haver descontos tanto de IPTU como de ISS ou ITBI. E mais: o governo poderia pensar em aplicar incentivos em contrapartidas de empresas ou outorgas onerosas, por exemplo", pontua.
Xaides admite, no entanto, que projetos de habitação do Centro passam também por uma revitalização da área central da cidade - cuja implementação vai muito além de pintar fachadas, alerta o professor.
"O Centro só será revitalizado se colocarmos gente no local. Valorizar áreas da cidade implica necessariamente na existência de pessoas que as habitem. A ausência delas tem consequência na zeladoria, com sujeira, e também na própria segurança pública", aponta.