Cerca de um terço de um loteamento da década de 1980, conhecido como Jardim Central, encravado próximo ao viaduto Antônio Eufrásio de Toledo, que liga o Centro à Vila Falcão, e à Praça do Relógio (Primaz Chujiro Otake), segue, até hoje, irregular. Alvo de uma ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público, a empresa responsável pelo empreendimento chegou a acumular uma multa de R$ 49,9 milhões por conta da pendência, mas o valor foi reduzido posteriormente, pela Justiça, para R$ 5 milhões.
Questionado, o advogado de defesa do loteador informou que a empresa trabalha para solucionar o problema. De acordo com a Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan), o Jardim Central foi aprovado em agosto de 1980, mas não foi registrado no prazo por haver erro na escritura e a aprovação acabou caducando.
Mesmo sem o registro, o proprietário comercializou os lotes e, hoje, a área encontra-se com urbanização totalmente consolidada. A irregularidade levou o MP a ajuizar a ação civil pública contra o grupo Pagani, conforme explica o promotor de Habitação e Urbanismo Henrique Varonez.
USUCAPIÃO
"É um processo antigo, já transitado em julgado, favoravelmente ao MP, com ação de execução (cumprimento de sentença) iniciada em 2009. Como o empreendedor fez o parcelamento do solo e vendeu os lotes sem que o processo de loteamento fosse concluído, até hoje, muitos moradores não têm a escritura dos imóveis que foram construídos ali", descreve.
Ao longo do tempo, a maior parcela destes compradores conseguiu garantir, individualmente, a propriedade dos imóveis por meio de usucapião. Porém, segundo Varonez, cerca de um terço da área, ou 60 mil metros quadrados de um total de 180 mil metros quadrados, ainda segue irregular. E como, mesmo com a ação de execução em trâmite, as medidas necessárias para corrigir o problema não foram adotadas, em 2015, o juiz da 4.ª Vara Cível impôs, a pedido do MP, multa diária no valor correspondente a trinta salários mínimos aos empreendedores.
Em janeiro de 2020, o montante já chegava a R$ 49,9 milhões, mas o valor foi reduzido pelo Tribunal de Justiça a R$ 5 milhões, após recurso protocolado pelo réu. "Agora, uma pendência a ser superada é definir como serão dadas as diretrizes urbanísticas (por parte da prefeitura), porque muito do que era o antigo parcelamento de solo já está regularizado por usucapião", pondera o promotor.
PENDÊNCIA
O advogado Jayme Cestari Junior, que representa um dos sócios do grupo Pagani, responsável pelo loteamento, afirma que a empresa já concluiu o levantamento para identificar quantos e quais imóveis passaram por processo de usucapião, já que estes não serão incluídos no novo pedido de regularização à Seplan. Porém, acrescentou que o loteador ainda possui uma pendência, relacionada à uma ação protocolada por uma das compradoras dos imóveis, que reivindica direito a uma área de 6 mil metros quadrados.
"E entendemos que, a ela, cabem 1,2 mil metros quadrados, o que já foi referendado em decisão de primeiro grau. Mesmo com essa situação específica, uma equipe técnica foi contratada para fazer o desenho de toda a planta, da divisão de lotes, considerando a possibilidade de separar e deixar para depois a regularização desse lote específico que está em discussão", analisa.
Esta reconfiguração do loteamento, conforme reforça Varonez, será necessária porque a ocupação atual da área diverge, em diversos pontos, da versão original. "E toda a infraestrutura necessária precisará ser implantada pelo loteador, conforme prevê a legislação", completa.
HISTÓRICO
Por meio de nota, a Seplan informou que a aprovação do loteamento denominado Jardim Central acabou caducando, ainda na década de 1980, por não ter sido registrado no prazo, devido a erro na escritura. Já em 1997, houve uma tentativa de retificação do loteamento, sem continuidade, segundo a pasta. "Consta diretriz urbanística emitida para a área para regularização do loteamento em 2011. Posteriormente, emitida nova diretriz em 2019, porém, sem que o proprietário concluísse a regularização até os dias de hoje", completa.