A maioria dos problemas surge entre os contratos verbais. Especialistas alertam para importância de uma administradora
As relações entre locadores e locatários são, em grande parte dos casos, tumultuadas e marcadas por desentendimentos. Os problemas podem ser causados por ambas as partes, mas, na maioria das vezes, o proprietário do imóvel é colocado como vilão da história, como a figura que não aceita nenhum tipo de justificativa nem negociação. Porém, o locador também pode ser a vítima.
O caso de Amilton Marques Sobreira é sério, bastante complicado e tem gerado diversos transtornos. Há cerca de dois anos, ele colocou um imóvel para alugar. Disposto a confiar em seu inquilino, aceitou fechar negócio sem que o locatário apresentasse um fiador. Com o tempo, o pagamento de alguns aluguéis começou a atrasar e Sobreira chegou a receber cheques sem fundo do seu inquilino.
Os problemas foram aumentando e, atualmente, o locatário tem mais de R$ 2 mil em dívidas de aluguel com o dono do imóvel. Além disso, passou dois anos sem pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) da casa. Para não ter seu nome listado no SPC, Sobreira também arcou com essas despesas.
O dono do imóvel entrou com uma ação de despejo. O inquilino, por sua vez, contratou um advogado que entrou com recurso na Justiça. Com isso, enquanto a ação não for julgada o inquilino pode ficar na casa. Se, mesmo assim, Sobreira quiser despejar o indesejado locatário, terá que depositar, em Juízo, uma caução de aproximadamente R$ 4 mil, equivalente a um ano de aluguel. Eu não tenho condições de fazer isso e essa pessoa vai ficar na minha casa até esse recurso ser julgado, reclama Sobreira.
Mas, a situação não termina por aí. Em dezembro, Sobreira quis vender o imóvel para, com o dinheiro, terminar de construir a casa que está fazendo para a sua família. Nessa ocasião, o inquilino disse que iria ficar com a casa e assinou um documento para efetuar o pagamento em dezembro. Ele me disse que poderia fazer isso porque tinha uma carta de crédito. Mas, agora eu fui até o Cartório, e lá consta que ele já usou essa carta de crédito em 1998. Fui vítima de um golpe, diz Amilton Sobreira.
José Carlos Rodrigues já arcou com vários prejuízos causados a ele por inquilinos. O maior deles chegou ao montante aproximado de R$ 1,6 mil, quando uma pessoa deixou o imóvel sem pagar um ano inteiro de aluguel. Nesse caso, o imóvel não estava sendo administrado por nenhuma imobiliária. Prejuízos menores que Rodrigues teve, foram vários. Já tive diversos casos que fiquei com dívidas de R$ 400,00 e R$ 600,00 de inquilinos que não pagaram aluguel ou contas de água e luz, conta. Segundo Rodrigues, o IPTU é por conta dele.
A diretora da Associação dos Administradores e Corretores de Imóveis de Bauru (Aciba), Wânia Pôrto, diz que é mais seguro para locadores ter o seu imóvel administrado por imobiliárias. Segundo ela, a seleção dos prováveis inquilinos que é realizada na imobiliária faz com que a maioria dos casos que poderiam resultar em problemas sejam barrados.
Cerca de 80% dos problemas são barrados no balcão da imobiliária. É que as empresas têm contato direto com o SPC e Serasa para saber se a pessoa que está procurando um imóvel para alugar já teve seu nome listado num desses órgãos. Se o dono do imóvel faz a negociação diretamente com o inquilino, como no caso do senhor Amilton, corre muito mais riscos, observa.
Em relação aos problemas de falta de pagamento de aluguel e outras contas, Wânia diz que a maioria dos casos são resolvidos em acordos extra-judiciais e que os atrasados acabam sendo garantidos pelos fiadores, sem maiores problemas. São poucos os casos que vão parar na Justiça. Na maioria das vezes, o fiador é acionado através da imobiliária e acerta a situação, diz Wânia Pôrto.
De acordo com ela, atualmente existem cerca de 15 mil imóveis alugados em Bauru que são administrados por imobiliárias.
O diretor da Aciba, José Martinho Teixeira da Silva, diz que a inadimplência registrada nas imobiliárias de Bauru, devido à falta de pagamento de aluguel, gira em torno de apenas 5%.
Lei do Inquilinato
Uma das principais dúvidas de inquilinos e proprietários é em relação a quem tem o dever de pagar o IPTU. De acordo com o advogado Luís Alan Barbosa Monteiro, consta na Lei do Inquilinato - de nº 8.245/91 - que a responsabilidade com o pagamento desse tributo é do locador. Mas, na própria Lei existe um inciso no qual consta que o inquilino deverá pagar o IPTU somente se isso ficar especificado no acordo contratual.
Porém, o advogado acrescenta que não pode ser feito nenhum tipo de alteração numa Lei de ordem pública. Eu entendo que, por ser uma Lei de ordem pública e se tratar de uma questão social, esse ônus deve ser arcado pelo locador. Por ser uma Lei de ordem pública, não pode haver nenhuma alteração naquilo que ela especifica. Se consta que a obrigação de pagar o IPTU é do locador, um inciso da Lei não pode valer mais. O acordo contratual não pode se sobrepor à Lei, analisa o advogado.
Na Lei do Inquilinato constam os deveres de cada uma das partes - locador e locatário. O advogado Luís Alan Monteiro resumiu alguns deles, a pedido da reportagem. Para o locador, é obrigação entregar o imóvel em condições de uso para o locatário; responder por problemas que já existiam no imóvel antes de ser alugado; entregar recibo de pagamento de aluguel ao locatário; pagar impostos; fazer reformas que envolvam a estrutura do imóvel, entre várias outras.
Ao locatário, cabe pagar em dia o aluguel; entregar o imóvel ao locador nas mesmas condições que o recebeu; utilizar somente para o fim especificado no contrato; informar o locador sobre qualquer dano que ocorra dentro do imóvel; não modificar nada dentro do imóvel sem a autorização do proprietário, entre outras.
Para o delegado do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci), Giasone Albuquerque Cândia, no caso do pagamento do IPTU deverá prevalecer o que estiver especificado no contrato de locação. O que estiver no contrato deverá ser fruto de um concenso entre as partes. Então, acho que o que estiver especificado no contrato deve valer, mesmo com a Lei do Inquilinato. Se isso não constar no contrato, o proprietário é quem paga. Atualmente, 98% das locações são administradas por imobiliárias e em quase todos os contratos fica definido que o locatário deverá arcar com o IPTU, diz Cândia.