O Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu artigo 53, veda o enriquecimento sem causa. Partindo deste princípio, o procurador do Estado, Luiz Arnaldo Seabra Salomão, já livrou várias pessoas de baixa renda de perder as prestações pagas na retomada de um imóvel.
O código considera nulas as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do credor, em razão da falta de pagamento, explica o procurador. Segundo ele, o credor pode rescindir o contrato e pleitear a retomada do produto alienado, mas isto não significa a perda total das prestações pagas. Mesmo que no contrato tenha uma cláusula prevendo a retomada do imóvel.
Ele frisa que não são em todos os contratos que podem ser aplicado o artigo 53 do CDC. Só se aplica aos contratos de consumo. Porque é firmado com pessoa jurídica. O inadiplemento do adquirente é um risco do negócio. Está embutido no negócio.
Salomão frisa que o princípio do Código de Defesa do Consumidor é manter o equilíbrio entre as partes. Qualquer transação obrigacional onde se perceba o desequilíbrio poderá ser amparada por essa lei. O hipoinsuficiente tem que ser amparado.
Na opinião dele, consumidor é aquele que está numa relação obrigacional desfavorecida. As relações com imobiliárias e incorporadoras é uma relação civil. Ambas são sociedades civis e praticam relação de consumo. O contrato que se faz entre as partes é de adesão, característica do consumo.
Para ele, numa relação de consumo, no sentido amplo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor. Pela obrigação do estado de hipoinsuficiência de uma relação obrigacional.
Ele acha que a restituição dos valores pagos deveria ser integral. Mas não é o entendimento da jurisprudência. Os Tribunais entendem que a título de administração a devolução deve girar em torno de 50% a 80%.
Em Bauru, vários casos impetrados na Justiça foram ganhos pelos adquirentes, em primeira instância, isto significa que cabe recurso. Ainda cabe recurso e tanto as imobiliárias como as incorporadoras estão brigando.
O procurador se valeu da jurisprudência para defender os menos favorecidos. Em uma das decisões juntadas ao processo, o Superior Tribunal de Justiça usa o artigo 53 do Código do Consumidor para confirmar uma decisão de primeira instância. O Tribunal entendeu que a cláusula que prevê a perda do direito à indenização, caso se rescinda o contrato em virtude de mora no pagamento, é inválida por interpretação do artigo 34 da Lei 6.766/79.
Na prática
O que acontece na prática, segundo o procurador, é que uma pessoa de baixa renda adquire um terreno, de pequeno valor para ser pago em várias prestações mensais. Ele consegue fazer o pagamento de algumas parcelas, porém não consegue quitar, por uma série de problemas que surgem na vida dele, especialmente o desemprego.
Em razão do não-pagamento, o imóvel é retomado pela imobiliária ou incorporadora, sem que o adquirente receba qualquer indenização sobre o valor pago. Isto é, perder todo o valor pago. O imóvel é retomado pela imobiliária que o revende para outro.
O que o procurador fez foi pedir na Justiça que o inadimplente receba parte dos valores pagos, uma vez que ele pagou por um produto que acabou não levando e a falta de pagamento foi uma situação inerente a sua vontade.
Sistema Financeiro de Habitação
A Caixa Econômica Federal (CEF) financia imóveis por dois sistemas. O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). A execução em ambos os sistemas é regulamentada pelo decreto-lei 70 de novembro de 66 e pela Lei 5.741, avisa o gerente de mercado da CEF, Wanglei Rodrigues Taú.
Pelo SFH, explica o gerente, a propriedade do imóvel é do mutuário. A garantia do financiamento é a hipoteca deste imóvel. A caracterização da inadimplência, segundo a lei, é a partir do primeiro dia do vencimento da prestação. A CEF caracteriza essa inadimplência quando estiver vencendo a terceira prestação.
A partir da inadimplência de três meses, a CEF inicia as negociações com o mutuário. Se não houver acordo, tem início o processo de execução que pode resultar na retomada do imóvel. Por este sistema, assim que o imóvel é retomado, termina a dívida do mutuário com a CEF. Acaba a dívida a partir da retomada do imóvel e o mutuário fica impedido de fazer financiamento pela CEF por cinco anos. O imóvel retomado vai a leilão.
Pelo SFI, a propriedade do imóvel é fiduciária em nome da CEF. A característica da inadimplência é a partir do primeiro dia, com carência de 60 dias. Se em 60 dias, a pessoa não paga essa prestação, o imóvel passa ser totalmente da CEF. É feita uma notificação, via cartório, e em 15 dias, no máximo, o imóvel volta a ser totalmente da CEF, por uma dívida não cumprida.