O segmento denominado popular está sendo o grande alvo de muitas construtoras e incorporadoras que querem ampliar sua atuação no mercado e seus lucros. Os investimentos em imóveis de até R$ 40 mil têm elevado o nome de algumas empresas a uma posição de destaque, fugindo da construção de empreendimentos voltados para as classes média alta e alta. No alvo dessas construtoras está a população com renda entre cinco e 20 salários mínimos.
A mineira MRV Engenharia, com sede matriz em Belo Horizonte, é um dos exemplos de empresas que estão alcançando bom desempenho na área de construções populares. Classificada como a maior construtora de imóveis residenciais do País, no ranking da revista Balanço Anual, seus investimentos se limitam à classe média. É exatamente por isso que chegou a essa posição. Nos últimos quatro anos, a empresa vem registrando crescimento anual em torno de 15% e objetiva encerrar o ano 2001 com uma receita bruta de R$ 360 milhões, incluindo as nove empresas do grupo.
A MRV chegou em Bauru em 1996 e, no ano seguinte, lançou seu primeiro empreendimento na cidade. Trata-se do Residencial Leila, com 48 apartamentos de dois dormitórios, num investimento total de R$ 1,44 milhão, segundo informa a assessoria de imprensa da construtora. Em 98, lançou o Residencial Diana, com 40 unidades de três dormitórios. A obra consumiu investimentos de R$ 1,2 milhão.
O sucesso dos empreendimentos edificados fez com que a empresa investisse ainda mais na cidade e, em outubro de 1999, a MRV lançou o Residencial Alessandra. Nesse projeto, os investimentos chegaram à ordem de R$ 1,56 milhão, num edifício formado por 52 apartamentos de dois, três e quatro dormitórios, sendo uma suíte. Em março do ano passado, outro residencial de porte semelhante foi lançado pela construtora em Bauru: o Cibele, com 55 unidades de dois e três quartos (com suíte) e salão de festas. O investimento total foi de R$ 1,65 milhão.
Em novembro do ano passado, foi lançado o empreendimento mais caro da MRV na cidade, o Residencial Ícaro, que consumiu investimentos da ordem de R$ 3,3 milhões.
De acordo com o diretor regional da empresa, Lucas Cabaleiro, os apartamentos de dois e três dormitórios da MRV são comercializados na faixa de R$ 35 mil a R$ 45 mil. Para as unidades com quatro dormitórios os valores venais ficam em torno de R$ 57 mil. A empresa já adquiriu duas áreas para o lançamento de mais 96 unidades, este ano, com apartamentos de dois e três dormitórios. Os investimentos atingirão a faixa de R$ 2,88 milhões e as obras irão gerar 112 empregos diretos.
Atualmente, a MRV está presente em 13 cidades do Interior Paulista, que representa 35% do faturamento total anual da empresa. Foi considerada, recentemente, a líder nacional no segmento de imóveis residenciais para a classe média.
Trabalhar com linha própria de financiamento é outra tendência entre as empresas desse setor. A MRV possui uma linha denominada Flex Fácil, que, segundo a assessoria de imprensa da construtora, tem contribuído para acelerar as vendas das unidades do Residencial Ícaro.
Trata-se de um sistema que contempla prestações pré-fixadas, sem juros, correção e nem parcelas intermediárias ao longo do período do financiamento. Ao adquirir um apartamento, o comprador paga um percentual do valor como sinal e outro na entrega das chaves. O restante é financiado em até 60 meses. Nesse plano, o prazo médio de entrega dos imóveis é de 12 meses.
Financiamento próprio
A Prata Construtora colocou em prática um projeto antigo da empresa, também direcionado ao segmento considerado popular, porém com clientes exigentes que desejam diferenciais de qualidade. Trata-se do Residencial Juréia, constituído por apartamentos de três dormitórios, com área total de 63 metros quadrados, no valor de R$ 35 mil. Segundo o engenheiro civil responsável pela obra, José Valério Neto, o empreendimento foi lançado em março deste ano e, em aproximadamente 40 dias, 50% das unidades foram comercializadas. Com uma visão voltada para o futuro do segmento da construção civil, a Prata também investiu na criação de uma linha própria de financiamento. Os compradores de um imóvel no Residencial Juréia podem pagar o apartamento em até 120 parcelas (cinco anos). No momento em que a pessoa adquire o imóvel e na entrega das chaves, são pagas duas parcelas maiores, chamadas de parcela balão. Uma vez por ano, o comprador escolhe um mês para pagar outro balão.
Eu acho que o sucesso das vendas de metade dos apartamentos num prazo curto se deve ao financiamento direto com a construtora. As parcelas são de valores baixos e acessíveis. Fizemos uma análise junto à CEF e concluímos que, se fizéssemos o financiamento através do banco, o valor do imóvel ficaria quase três vezes maior. O que onera muito são os juros, o seguro e todas as taxas de administração. Financiando direto com a construtora tem bem menos burocracia para o comprador. Nós não exigimos, por exemplo, comprovação de renda, diz Valério Neto.
O reajuste das parcelas do Residencial Juréia é feito pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que segundo o engenheiro da Prata, tem se mantido num percentual estável.
Para Valério Neto, outro ponto positivo do Juréia é a localização do condomínio, na rua Alves Seabra, próximo ao Parque União. É uma região da cidade que não tem nenhum empreendimento desse tipo. Então, acredito que a escolha do local também contribuiu para o sucesso de vendas do imóvel, observa. O primeiro bloco do condomínio tem data de entrega prevista para agosto do ano 2002. Depois disso, a cada seis meses será entregue um bloco. A estrutura do empreendimento inclui portaria, salão de festas, churrasqueira, playground, um bicicletário em cada bloco (cinco, ao todo) e um sistema de antena coletiva projetado para a utilização de TV a cabo. No total, são 100 apartamentos divididos em quatro andares.
Financiamentos
A Caixa Econômica Federal (CEF) possui diversas linhas de financiamento que possibilitam a utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e direcionadas a famílias com renda de até 20 salários mínimos. Trata-se da carta de crédito individual, que pode ser utilizada para aquisição de terreno e construção do imóvel, ou somente para a aquisição do imóvel residencial já pronto, para aquisição de material de construção, ou ainda, para projetos com imóvel na planta e/ou em construção (antiga carta de crédito associativo).
A carta de crédito individual para aquisição de terreno e construção é destinada a pessoas físicas cuja renda familiar bruta não exceda R$ 1.812,00 na data da emissão da carta. O limite de financiamento é de até R$ 40.414,00, e o limite de avaliação, de R$ 62 mil. Só pode ser comprometido até 30% da renda familiar bruta, observada a capacidade de endividamento. Pela tabela Price no prazo máximo de 240 meses ou a ser definido em função da idade do proponente mais idoso, o comprometimento de renda é limitado a 25%. O terreno deve estar inserido na área urbana.
A carta de crédito para aquisição de imóvel residencial também é destinada a pessoas físicas com renda familiar bruta que não exceda R$ 1.812,00. O imóvel pode ser novo ou usado e o limite de financiamento é de até R$ 40.414,00. Para a amortização poderá ser utilizada a tabela Price, com até 240 meses de prazo, ou a Sacre (Sistema de Amortização Crescente), com até 300 meses de prazo. A taxa de juros nominal única é de 6% ao ano.