Em pleno século XXI, resquícios da antiguidade surpreendem mais do que as amalucadas e impensáveis novidades tecnológicas e científicas. Muita gente não sabe, mas a cidade de Bauru, apesar de seus mais de 100 anos de história, ainda mantém um dos institutos mais antigos do mundo, criado durante o Império Romano e largamente utilizado na Idade Média. Conhecido pelo esquisito nome de enfiteuse, o instituto consta até hoje nas páginas do Código Civil e, com exceção de algumas adaptações, prossegue nos mesmos moldes de outrora.
Para não voltar muito na história e precisar entrar em detalhes sobre o funcionamento da enfiteuse na Roma antiga e na época dos vassalos e senhores feudais, nos ateremos à regulamentação do instituto no Brasil, onde seu alcance é restrito às terras não cultivadas e não edificadas (capítulo dos Direitos Reais do Código Civil, artigos 678 a 694).
Pelos registros, a enfiteuse começou a ser utilizada na época em que a Igreja estava vinculada ao Estado e detinha a maioria das terras ociosas. Sem ter como controlar tantas áreas e com o velado receio de perdê-las para posseiros, passou a entregá-las a terceiros, mas continuou com o domínio direto das mesmas. Quem as recebia (enfiteuta) tinha o direito de plantar e construir o que bem entendesse, com o ônus de pagar, anualmente, uma taxa a título de foro ou pensão ao proprietário direto, denominado senhorio - este termo arcaico, pasmem, é utilizado até os dias de hoje.
Os direitos do enfiteuta vão além. A ele também é permitido a venda do imóvel, desde que respeitada a preferência de oferta ao senhorio. Ao passar a propriedade à frente, o enfiteuta é obrigado a pagar uma taxa correspondente a 2,5% do valor da venda (laudêmio) ao senhorio, obrigação também daquele que adquirir o imóvel e assim sucessivamente. É um contrato perpétuo se não ocorrer o resgate do domínio direto, que pode ser efetivado com o pagamento do laudêmio e mais o valor correspondente a dez pensões anuais. As legislações modernas se opuseram à perpetuidade de exploração da terra, estabelecendo normas para facilitar a aquisição plena da propriedade. A Constituição de 1988, no artigo 49 das Disposições Transitórias, por exemplo, diz: A lei disporá sobre o instituto da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultada aos foreiros (pessoas que pagam a pensão), no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto, na conformidade que dispuserem os respectivos contratos.
Esse trâmite complicado de entender ocorre numa grande faixa da região central de Bauru, em Pederneiras, Botucatu, São Paulo, Rio de Janeiro e Petrópolis, para não estender as citações. Na histórica Petrópolis, por exemplo, a enfiteuse é garantia de sobrevivência dos descendentes da monarquia (leia mais neste caderno). As cidades litorâneas, notadamente suas orlas marítimas, também são regidas pelo instituto, só que em sua versão pública, mantido para regular os imóveis pertencentes à União. No caso destes, o senhorio é a Marinha Brasileira, que cobra anualmente as pensões de quem mora à beira-mar.
A enfiteuse aproxima-se do usufruto, mas dele distingue-se pela extensão e amplitude. Ambos são direitos de gozo e fruição sobre coisa alheia, mas o usufrutuário tem apenas o direito de usar e gozar da coisa, recebendo os frutos. Já os direitos do enfiteuta vão além, podendo usufruir dos produtos da coisa, exaurindo-a. O direito de enfiteuse transmite-se aos herdeiros e é perpétuo, ao contrário do usufruto, que se extingue com a morte do usufrutuário ou ao final de prazo pré-estabelecido.
A intenção do JC nos Bairros ao explorar este assunto, além de contar um pouco da história, é informar a ocorrência do instituto na cidade, uma vez que muitas pessoas são pegas de surpresa ao tentarem vender imóveis recebidos em herança. Os próprios juristas reconhecem que a enfiteuse é hoje um arcaísmo técnico injustificável, que se faz presente apenas para regular situações antigas. Alguns expoentes do Direito chegam a compará-lo a um câncer econômico nacional, fruto de falsos títulos que conseguiram ser registrados legalmente.
O novo Código Civil - cuja demora para sua vigência mereça comentários a parte -, por sinal, já não traz disposições sobre o tema, uma verdadeira relíquia que, pela curiosidade, justifica a abordagem das próximas páginas.
Outras normas em desuso
Regime Dotal (artigos 278 a 311 do Código Civil)É o regime pelo qual um conjunto de bens, chamado dote, é transferido ao marido, para que este utilize os frutos e rendimentos produzidos por tal patrimônio, para prover os encargos da vida conjugal. Tal patrimônio é incomunicável, devendo os bens que o compõem, ou seu valor, serem devolvidos ao ensejo da dissolução da sociedade conjugal. Este regime, apesar de existente, não encontrou a menor aceitação entre nós, sendo nula sua repercussão na vida brasileira.
Codicilo (artigos 1.651 a 1.655 do Código Civil)É o ato de última vontade pelo qual o disponente traça diretrizes sobre assuntos de pouca importância, despesas e dádivas de pequeno valor. Em verdade, contém disposições sobre o próprio enterro, esmolas de pouca monta a certas e determinadas pessoas ou aos pobres de certo lugar, legado de móveis, roupas ou jóias pouco valiosas de uso pessoal. O codicilo pode ser parte integrante ou complementar do testamento ou existir por si, autônoma e isoladamente, sendo certo ainda que, devido a sua pouca projeção, não se subordina aos requisitos testamentários formais.