Uma confusão muito grande envolve os termos condomínio e loteamento quando estes são fechados. Nem sempre guaritas e muros cercando um conjunto de casas térreas são sinônimos de condomínio.
Tidos como os mais antigos condomínios fechados de Bauru, o Paineiras, o Samambaia e o Shangri-lá são, na verdade, loteamentos fechados. A diferença, segundo explica a titular da Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan), Maria Helena Rigitano, está na forma como foram aprovados originalmente.
“Quando o empreendedor abre ruas e parcela determinada gleba de terra, temos um loteamento. Nesse caso, as vias de trânsito são públicas, sendo obrigatória a doação ao município de 10% da área verde e 5% para abrigar aparelhos institucionais. Apesar das semelhanças, a denominação loteamento fechado é necessária porque, juridicamente, não existe a figura do condomínio de lotesâ€, explicou.
Já o condomínio propriamente dito nasce cercado e o objeto de comércio são unidades habitacionais e quotas de terrenos. Um loteamento fechado pode ter lotes não construídos, enquanto a outra modalidade está necessariamente vinculada à existência dos imóveis.
“Num loteamento, a pessoa contrata o empreiteiro e faz a casa do jeito que deseja; no condomínio, ainda que existam vários padrões, o imóvel já vem prontoâ€, distinguiu.
As glebas fechadas para condomínios residenciais não podem interromper ruas ou avenidas existentes, nem mesmo tomar espaços que, no futuro, possam servir para extensões viárias dentro do plano diretor. A titular da Seplan disse que essas regras já frustraram planos imobiliários. “Hoje, não haveria problema algum, mas, lá na frente, certamente iriam me crucificar por não observar o progresso da cidade.â€
O primeiro condomínio horizontal aprovado em Bauru foi o Jardins do Sul, há cinco anos. Atualmente, são oito totalmente legalizados. Nos residenciais assim registrados, o acesso é restrito a moradores e visitantes, que, obrigatoriamente, têm que se identificar na portaria.
Já nos loteamentos, apesar da intimidação das guaritas, o acesso é simplesmente controlado, pois as ruas que ficam cercadas pertencem ao município e, portanto, são de trânsito público. As áreas institucionais, uma vez aparelhadas, teriam que atender à coletividade e não somente os moradores cercados. “Para evitar problemas com isso, estamos tendo o cuidado de deixar esses espaços fora do cercoâ€, comunicou Maria Helena.
Como é inviável reverter os processos originais - transformar um loteamento em condomínio fechado e vice-versa -, a Prefeitura tem permitido convênios para fechar loteamentos. O primeiro foi assinado em 1993 com os empreendedores do Residencial Tívoli.
Paineiras, Samambaia, Shangri-lá, Villaggio e Lago Sul deram entrada no processo e aguardam resposta. Na parceria, os loteadores ou moradores passam a ser responsáveis pela manutenção das áreas públicas.
Loteamentos originalmente abertos, no entanto, não podem ser fechados. É o caso, por exemplo, da Quinta da Bela Olinda e de parte do Jardim Colonial (próximo ao câmpus da Universidade Estadual Paulista - Unesp).
“Já tivemos movimentação para que esses dois locais fossem fechados. Na Bela Olinda, enfrentamos problemas com moradores que cercaram irregularmente os lotes, uma prática, aliás, que vem preocupando a cidade de Campinas. Em Bauru, a situação ainda está sob total controleâ€, tranqüilizou.
Para os moradores, a principal diferença está nas taxas mensais obrigatórias. Condôminos, por exemplo, podem ser executados extra e judicialmente quando inadimplentes com os custos de manutenção das áreas comuns. O mesmo não é possível com quem mora em loteamentos, embora a maioria também mantenha a cobrança de taxas. Nesse caso, a obrigatoriedade cede lugar ao bom-senso e à consciência comunitária de cada morador.