Terrenos e glebas são 40% da cidade

Quase metade do território urbano de Bauru é composto por terrenos vazios. São grandes áreas localizadas junto a prédios, indústrias ou casas, espalhadas por diversos bairros da cidade. A informação é do professor doutor do curso de arquitetura da Universidade Estadual Paulista (Unesp) José Xaides de Sampaio Alves, que fez sua tese de doutorado sobre a “a gestão urbana na cidade ‘sem limites’”.

Confirmando essa informação, o diretor do Departamento de Planejamento da Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan), Valcirlei Gonçalves da Silva, diz que um levantamento feito pelo órgão mostra que existem 80 mil terrenos vagos para 120 mil com construções. “Há uma Bauru dentro de Bauru”, ressalta.

O prefeito Nilson Costa (PPS) explica que, se toda essa área fosse ocupada, a cidade teria cerca de 800 mil. “Mas é necessário que a cidade tenha estrutura para abrigar todo esse contingente”, frisa.

Em sua tese de doutorado “Voçorocas do Poder Público: na lei, forma e gestão urbana na 'Cidade Sem Limites’", Xaides explica que os vazios urbanos são formados das seguintes formas: são áreas localizadas em fundos de vale; glebas particulares e dispersas; loteamentos executados antes dos anos 80 (ou seja, antes da lei que obriga a implantação de infra-estrutura por parte dos loteadores), ou lotes vazios em bairros nobres e já habitados, como Jardim Brasil e Higienópolis.

“Todos esses casos estão diretamente relacionados com o crescimento fragmentado da cidade. Mas isso não é um ‘privilégio’ só de Bauru”, salienta o professor.

Ele explica que a cidade possui 11 grandes vazios urbanos, o que inclui terrenos privados e públicos, que estão desocupados e deveriam ser usados de alguma forma. “Ao invés de criarem novos loteamentos em áreas distantes, por quê não aproveitar essas áreas ociosas?”, questiona.

Ele pondera que esse tipo de iniciativa seria importante para equilibrar o acesso da população a diversos benefícios, como transporte mais fácil, escolas, creches, asfalto, comércio, entre outras coisas.

Nilson Costa endossa essa premissa, destacando que para a prefeitura é muito mais complicado “esticar” redes de água e esgoto para locais distantes do que ampliar a capacidade de áreas já habitadas. “As pessoas que se estabelecem em áreas precárias no que diz respeito à estrutura acabam cobrando da administração municipal as melhorias. Mas, elas não entendem que isso demanda muitos investimentos”, ressalta.

Periferia

De acordo com o diretor de Planejamento da Seplan, Valcirlei Silva, os vazios urbanos são gerados, em muitos casos, com intenção especulativa. “Tem gente que segura ao máximo uma área desabitada à espera da sua valorização”, destaca.

Isso acaba gerando uma supervalorização do pedaço de terra em Bauru. Silva lembra que a média dos preços dos lotes no município está um pouco acima das cidades vizinhas.

Ele não soube explicar de quanto seria essa diferença. No entanto, lembra que a concentração de terras em espaços já valorizados pela infra-estrutura e com forte densidade demográfica acaba provocando essa situação. “Tem muita gente que mantém determinadas áreas especialmente para ganhar dinheiro em cima dela”, diz.

A grande explosão de crescimento da cidade foi constatada entre os anos 60 e 70, principalmente. Naquela época, ainda não era exigindo dos loteadores a implantação de infra-estrutura nos bairros. “Não havia lei que disciplinasse os loteamentos. Então, era só fazer um mapa da área, registrar na prefeitura e no cartório e vender”, lembra o vereador João Parreira de Miranda (PSDB), que também é empresário no ramo imobiliário.

Ele explica que a cidade foi praticamente toda loteada há cerca de 30 anos. Como o poder público não tinha um instrumento para cobrar dos loteadores as benfeitorias das áreas, acabou tendo que arcar com as despesas desse tipo de obra por conta própria. “Isso onerou muito os cofres públicos”, diz.

A partir de 1979, com a criação da lei federal 6.766, que obriga os loteadores a implantar as benfeitorias, a cidade passou a ter um novo rumo de crescimento. No entanto, as exigências atuais não são retroativas, ou seja, os bairros criados nas décadas anteriores continuam mantendo o mesmo perfil, sem investimentos e com deficiência em diversos setores.