O advogado Olival Miziara afirma que não há segurança jurídica para que seja finalizada a negociação entre os condôminos do Bauru Shopping e o Grupo Savoy no projeto que visa a construção de um megashopping interligando o empreendimento e o Wal-Mart. Segundo ele, ainda existem muitos aspectos técnicos que, por ora, impedem a concretização do projeto.
O advogado foi procurado por seis (Raduan Trabulci, Moussa Tobias, Airton Daré, Sônia Rabelo, Wilson Costa e Marília Buzalaf) dos 13 condôminos que, no último dia 19, foram surpreendidos com uma publicação e notificação da Prefeitura Municipal de Bauru - através da Secretaria de Desenvolvimento Econômico, cujo titular é Roberto Rufino - fixando prazo de 15 dias para que estes empresários assinem a escritura de concessão da área destinada à construção do megashopping.
Para Miziara, além de ter sido uma atitude “equivocada”, tornar pública essa notificação feita aos 13 condôminos foi uma “agressão moral” contra empresários de destaque na cidade. Segundo o advogado, a notificação “é temerária, difamatória e contém inverdades.
“Em primeiro lugar, essa publicação nunca precisaria ter sido feita, já que os empresários em questão são facilmente encontrados no trabalho ou em suas casas. Em segundo lugar, após fazer um levantamento documental da questão, cheguei à conclusão de que a situação é bem diferente do que está sendo colocado. Não é verdade que para o negócio sair só falta o aval dos 13 condôminos notificados. A prefeitura responderá judicialmente pela publicação que agrediu moralmente esses empresários”, diz Miziara.
O advogado afirma que, no momento, não há condições de conceder a área necessária para o Grupo Savoy. Segundo ele, isto é facilmente comprovado através da documentação da área do shopping - incluindo o prédio que abriga as lojas e o estacionamento.
O Grupo Savoy, proprietário de vários empreendimentos do tipo no País, pretende interligar o Bauru Shopping ao supercenter Wal-Mart num projeto de 48 mil metros quadrados e investimento de R$ 80 milhões.
Matrículas
Entre as várias matrículas da área do Bauru Shopping que estão registradas no 1.º Cartório de Registro de Imóveis, duas foram objeto de estudo aprofundado pelo advogado: a do estacionamento (de n.º 72.821) - que corresponde à área que se pretende ligar ao Wal-Mart - e a do prédio (n.º 72.274).
“Em tese, os donos das lojas do shopping seriam donos de uma parte ideal (cota) da área do estacionamento. Mas as matrículas não revelam isso porque estão incompletas. Isso porque, desde que o shopping foi inaugurado, as lojas trocaram de donos. Hoje, o que a matrícula revela é que há 41 condôminos cujos percentuais somam 60% da matrícula do estacionamento. As frações ideais dos 40% restantes estão em contratos particulares”, descreve o advogado.
De acordo com Miziara, ainda que esteja registrado na matrícula um contrato particular, os atuais condôminos têm que, de alguma forma documental, ser reconhecidos como proprietários das lojas para terem poder de voto ou veto na negociação que se deseja fazer.
“Mas neste momento, o contrato particular configura-se num instrumento temerário, já que pode ter sido cedido a outras pessoas. Com isso, não se consegue comprovar quem são os donos, e ainda há o agravante de que muitos contratos podem ter cláusulas restritivas que o atual condômino desconheça”, observa Miziara.
Esse problema já vem desde julho de 2000, quando no dia 14 foi realizada a assembléia entre os lojistas que definiu a aceitação da construção do megashopping. Toda essa documentação deveria ter sido regularizada já naquela ocasião, segundo Miziara.
O advogado diz que, ao longo desses anos, podem ter ocorrido casos como o do antigo condômino ter vendido, através de contrato particular, somente a loja para outro lojista, sem incluir nesta negociação a vaga no estacionamento do shopping.
“Para poder ceder a área ao Grupo Savoy, é preciso atualizar a matrícula geral do Bauru Shopping com 100% dos proprietários das lojas para que os condôminos tenham a orientação segura do negócio. Enquanto isso não ocorrer eu não poderei aconselhar os meus clientes a fazer a negociação, simplesmente porque eu não sei o que estão fazendo e com quem estão fazendo”, diz.
____________________
Restrições
De acordo com o advogado Olival Miziara , existem cotas ideais nos contratos com cláusulas restritivas, por exemplo, de usufruto e de inalienabilidade. Essas restrições precisam ser revogadas e as matrículas devem ser “limpas” para que se possa fazer negócio.
Além disso, todas as matrículas do prédio do shopping também precisam estar totalmente regularizadas, já que, em tese, quem tem loja no prédio também tem vaga no estacionamento. Se um condômino não tiver sua respectiva cota no terreno (estacionamento), isso não prejudica a negociação, mas a situação oposta é um obstáculo.
Ou seja, se uma pessoa é dona de vaga mas não tem loja no prédio, pode causar problema no momento de ceder a área do estacionamento ao Savoy.
“Quem está no prédio mas não tem vaga no estacionamento, pode não querer a fusão dos dois empreendimentos (Bauru Shopping e Savoy). Então, é preciso verificar na matrícula do prédio se há coincidência de condôminos lá e nas vagas do estacionamento. Só que nem todos os proprietários de loja estão com suas matrículas individualizadas no cartório. Como se vê, a situação ainda está muito confusa.”
Segundo Miziara, das 136 lojas que constam na “matrícula-mãe” do Bauru Shopping, que correspondem a 136 matrículas, 48 delas ainda não estão individualizadas. Isso deve ser feito por escritura ou por contrato particular, antes que se faça um contrato de venda.
O advogado diz que tudo isso mostra a razão das preocupações do grupo de condôminos que o procurou para representá-los. “Nenhum dos meus clientes é contra o projeto nem está deixando de colaborar com o progresso da cidade por não terem assinado a escritura, como absurdamente a prefeitura está dizendo. Eles simplesmente estão sendo cautelosos e não vão fazer nada de forma equivocada e precipitada”, destaca o advogado dos seis condôminos.