Mesmo com o anúncio da Caixa Econômica Federal (CEF) de elevar o limite de financiamento habitacional de imóveis usados de 50% para 70%, o interessado em adquirir a casa própria precisa de atenção antes de assinar o contrato. Isso porque, apesar do foco da instituição estar centrado nas famílias com renda de até R$ 2.400,00 mensais, especialistas na área consideram os juros cobrados elevados.
Pelas regras da Caixa, a família com renda de até R$ 1.000,00 por mês paga juros de 6% ao ano. Aquelas com renda entre R$ 1.000,00 e R$ 2.400,00 pagam 8,16% de juros. Sobre ambos os casos incide também correção monetária pela TR, cujo índice deve variar de 2% a 3% ao ano.
“É necessário levar em consideração que são juros compostos, e que a alíquota de 8,16%, na verdade, será maior que 8,16%, pois são juros sobre juros”, afirma o advogado Ricardo da Silva Bastos, especialista na área habitacional. “Isso está além da correção monetária e acaba onerando o mutuário”, completa.
Bastos chama atenção especial para o sistema de amortização, que pode ser pela Price ou pelo Sistema de Amorização Crescente (Sacre). O advogado considera o primeiro sistema mais arriscado. “No primeiro ano o mutuário não sente, mas no quinto, sexto ano, a correção monetária mais os juros vão penalizar bastante”, diz. No caso do sistema Sacre, em que as parcelas são maiores, o mutuário pode pagar menos com o decorrer do tempo e o contrato sofre menos oscilações.
De acordo com a advogada Marizabel Ghirardello, como o recurso disponibilizado pela Caixa é proveniente dos recurso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), os juros cobrados pela instituição podem ser considerados elevados. Isso porque, segundo ela, a captação é feita pelo banco a juros de 3%. Como a modalidade Carta de Crédito FGTS cobra juros de até 8,16%, o “lucro” da instituição (isto é, a diferença de custo entre o valor captado e o valor emprestado) chega a 172%.
Marizabel observa que o novo Código Civil tornou as regras legais para cobrança de juros mais flexíveis. Apesar disso, há um entendimento da 2.ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que considera a “liberação” das taxas abusivas em alguns casos.
“Se a taxa média de mercado, numa determinada operação bancária, é de 10% ao mês, e o banco contrata a 20%, sem que o mutuário represente uma taxa adicional de risco ou tenha outra particularidade que onere o contrato, é então abusivo”, exemplifica o entendimento do STJ.
Simulação
A linha Carta de Crédito FGTS prevê contratação para imóveis usados com valor máximo de R$ 72 mil. Como o teto de financiamento é de 70%, o mutuário terá R$ 50.400,00 para pagar em até 20 anos, com juros anuais de 8,16% mais correção monetária pela TR. A pedido do JC, o Escritório de Negócios da Caixa em Bauru simulou essa situação “máxima”, sem considerar a correção.
Pelo sistema Price, a prestação do mutuário seria de R$ 517,85 mensais no primeiro ano. Desse valor, R$ 24,16 é a taxa de administração cobrada e R$ 67,09 é o valor do seguro. No sistema Sacre, o encargo mensal seria de R$ 643,97, já incluídos os valores do seguro e da administração.
Para o advogado Bastos, embora a correção sobre o saldo devedor só incida ao final do primeiro ano, o mutuário (especialmente o da Price) pode começar a ter dificuldades no decorrer do tempo - o que pode provocar atraso no pagamento e, conseqüentemente, mais juros.
“O financiamento é muito bonito no começo, mas depois de alguns anos esses valores em que incidem juros sobre juros fazem com que o financiamento fique oneroso. No fim do financiamento você percebe que pagou vários imóveis”, conclui o advogado.