Na opinião do advogado Dorival Mansano, membro da comissão elaboradora do novo Plano Diretor, o poder público municipal deve encontrar obstáculos na hora de implantar os mecanismos previstos no Estatuto da Cidade.
Ele afirma que trata-se de legislação muito avançada para uma sociedade excessivamente apegada ao conceito de propriedade privada. “Impera ainda na sociedade brasileira aquele chavão ‘é meu, eu faço o que eu quero’”, diz.
O profissional acredita que empresários que atuam no setor imobiliário da cidade podem discordar. “A maioria deles não consegue ter uma visão macro do sistema e entender que aquilo que ele faz pode levar problemas a outros setores”, critica.
O advogado explica que o direito à propriedade privada é estabelecido na constituição. Mas ela também fala sobre o uso nocivo da propriedade, em que se pode incluir os vazios urbanos. “Glebas ociosas podem ser enquadradas no uso nocivo da propriedade. A pessoa espera meio mundo melhorar a região para valorizar o terreno”, destaca.
Segundo Dorival, o Estatuto da Cidade é bastante reconhecido pelo fato de possibilitar ao poder público a delimitação de áreas em que o coeficiente de aproveitamento (que determina a quantidade máxima de andares dos edifícios) pode ser negociado.
“É a chamada outorga onerosa. Você permite que o empreendedor construa além do coeficiente de aproveitamento delimitado para a área, desde que ele dê uma contrapartida para o Município. Pode ser dinheiro para um fundo de habitação. Pode ser que o Município venha a exigir dele a melhoria da galeria de captação pluvial na região, ou de esgoto”, explica.
Dorival alerta, ainda, para possíveis entraves na negociação da transferência do direito de construir - outro mecanismo do Estatuto da Cidade. Ele explica que a lei fala explicitamente da possibilidade do dono das terras construir mais em outra área de sua propriedade. Mas não estabelece regras para o comércio desse direito com uma terceira pessoa.
“A legislação silencia quanto à negociação do direito de construir. Por exemplo, encontrar uma terceira pessoa que queira negociar a gleba dele com outro que perdeu o direito de construir”, expõe.
Os dois instrumentos - outorga onerosa e transferência do direito de construir - são apontados pelo advogado como os de implantação mais polêmica. Considera-se imprescindível que as áreas para aplicação desse mecanismo sejam delimitadas no Plano Diretor.
O advogado entende que, para utilização das operações consorciadas - que visam aproveitamento de glebas e imóveis ociosos -, não é necessária definição prévia de terrenos.
Aprovação
Outro possível entrave apontado por Dorival é a aprovação do Plano Diretor na Câmara Municipal. Caso a versão enviada pela comissão elaboradora não seja aprovada, devem ser feitas modificações. Os trâmites são semelhantes à aprovação de uma lei municipal, embora o documento não seja uma lei.
A comissão deve continuar formada até a aprovação final do plano. Conforme surjam problemas e polêmicas, a comissão seria mobilizada para estudar a viabilidade das alterações propostas.
Dorival enfatiza que, depois de aprovado, o Plano Diretor não se torna lei municipal. Ele recebe o suporte de um conjunto de leis municipais para a que os instrumentos possam ser executados. Por exemplo, lei de uso e ocupação do solo e lei de zoneamento.
“A legislação municipal regulamenta os pontos do Estatuto da Cidade e a Câmara Municipal deve adequá-la até junho de 2006”, explica Dorival. Portanto, são duas etapas que podem ser feitas simultaneamente: a aprovação do Plano Diretor e a adequação das leis municipais.
Àqueles que discordam dos procedimentos previstos pela lei federal, o membro da comissão faz um alerta. “A partir do momento em que for regulamentado e que o poder público colocar em ação, ele vai ter só que suportar as conseqüências”, observa.
“Não adianta avocar o direito de propriedade sem olhar para o todo urbanístico e perceber o impacto que aquilo vai causar no entorno da obra, seja pública ou privada”, acrescenta o advogado.