Existe um detalhe que os peritos precisam pesquisar junto aos corretores de imóveis, com quem consultam o preço médio do terreno. É a perspectiva de comercialização, ou seja, oferta e procura que é o diferencial para qualquer negociação imobiliária. Senão vejamos: existe o dado que 90% de pretensos compradores rejeitam a visita ao imóvel para compra, tais como rua de terra, próximo a favelas, vizinho ou defronte a bares e imóvel sem garagem.
Não se levando em consideração os itens acima, penso que, se o comprador não compra, imagine o arrematante em um leilão, que, normalmente, ao adquirir um imóvel em leilão, quer fazer isso abaixo do preço real. Não basta, senhor perito judicial, para uma avaliação correta, multiplicar área construída por custo unitário e retirar a depreciação física, está concluso o valor. É necessário depreciar o imóvel em relação à sua localização.
O perito judicial não vende, então precisa consultar quem vende. Exemplo disso eu tenho em mãos. Um imóvel na Vila Garcia, que foi adjucado pelo credor, com acesso através de um corredor (nos fundos), tem o seu preço por metro quadrado avaliado igualmente a um com frente ampla e garagem para autos. Pergunto ao leitor ou ao perito: qual você compraria? O imóvel dos fundos ou o normal? O imóvel em questão foi avaliado por R$ 17.000,00 em junho de 1999. Corrigindo este valor, hoje temos R$ 26.500,00, mas não vende nem por R$ 15.000.
Outro exemplo: casas de tábua, daquelas antigas, não existe comprador que pague o seu custo, comparativamente à de alvenaria. Então, a comercialização é inexistente, mas o perito dá um valor a este imóvel que inviabiliza qualquer cidadão arrematá-lo. A construção de um imóvel custa o mesmo preço em qualquer local, mas a sua comercialização, caro perito, não é a mesma coisa, lembre-se disso. Senhores juízes: quando houver alguma impugnação do valor em avaliação judicial, analisem os argumentos do advogado e ponderem junto ao perito. Caso contrário não haverá arrematante e fica sem solução a lide.
José Martinho Teixeira da Silva