O dia da assinatura de um contrato de financiamento habitacional pode ser definido como um dos mais marcantes na vida de uma família que planeja fugir do aluguel e adquirir seu bem mais precioso, a tão sonhada casa própria. Muitas famílias, aliás, só se assumem como tal a partir deste momento.
Mas passados alguns anos, o sonho de uma grande parte destas famílias, principalmente as classificadas como de baixa renda, pode se tornar um pesadelo, seja por conta das prestações que começam a subir e a se acumular (sem pagamento) em alguma gaveta, seja pelo crescimento assombroso do temido saldo devedor.
Diante das inevitáveis ameaças de perda do imóvel que surgem a partir da inadimplência, muitos destes mutuários resolveram fazer algo mais que assistir ao desmoronamento de seus sonhos e começaram a recorrer à Justiça para questionar por que, muitas vezes, são obrigados a pagar duas ou mais vezes o que vale sua casa e ainda assim ter de assumir um saldo devedor que daria para comprar outras três unidades semelhantes.
Em alguns empreendimentos, como o Residencial Verde Sul, o edifício Sueli, o Parque das Camélias, e o Núcleo Mary Dota, segundo informações da Associação dos Moradores e Mutuários de Bauru e Região (Ammbre) - entidade que representa mutuários em dificuldades junto à Justiça -, a situação atingiu a maioria dos moradores, com casos de assombrosos descontroles dos débitos. O JC nos Bairros consultou bancos e alguns dos principais agentes responsáveis pelos financiamentos habitacionais, mas estes, em sua maioria, não revelam exatamente o quanto de contestação judicial enfrentam, sob a alegação de serem estas “informações confidenciais”.
Mas dados levantados junto à Ammbre revelam que o problema tem uma dimensão preocupante na cidade. “Temos mais de 1.000 processos em andamento, nas diversas instâncias, mas já tivemos mais que o dobro disso de casos que acabaram em decisões judiciais ou em acordos”, conta a advogada Marizabel Moreno Ghirardelo, presidente da Ammbre.
Por outro lado, dados preocupantes sobre a inadimplência, obtidos junto à Companhia de Habitação Popular de Bauru (Cohab) e à Caixa Econômica Federal (CEF), indicam que a situação de insolvência de uma significativa parcela de mutuários caminha, na verdade, para um recrudescimento das disputas judiciais.
Política inexistente
Para o advogado José Geraldo Tardin, diretor nacional da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), a principal a razão desta situação é a ausência, no País, de uma real política habitacional. Segundo ele, quando de sua concepção, em 1964, o sistema habitacional previa uma espécie de “seguro” que cobria as inevitáveis distorções no saldo devedor, conhecido como Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).
Tardin informa que o FCVS funcionou totalmente até 1987, quando criaram-se novas regras, mas acabou extinto em julho de 1993, com a edição da Lei n.º 8.692. “Lá na década de 60, os técnicos já sabiam que a fórmula de reajuste do saldo devedor com juros mais correção monetária não batia com a de reajuste das parcelas, vinculada à variação salarial do mutuário, pois sempre sobraria um resíduo que seria coberto pelo FCVS”, explica.
No entanto, continua o advogado, nada foi criado a partir de 1993 para substituir este “seguro”. “Com a mudança, era preciso definir uma nova política habitacional e isso não aconteceu. Continuou-se emprestando dinheiro, mas sem qualquer garantia. O que temos hoje são modalidades de financiamento extremamente comerciais que nada têm de política habitacional”, avalia.
Já a presidente da Ammbre avalia haver distorções nos principais pilares que regem os financiamentos habitacionais: sistema de amortização, reajuste das prestações e correção do saldo devedor. “A Coordenação Nacional dos Mutuários e de Defesa da Moradia, entidade à qual a Ammbre é filiada, defende a tese de que a problemática dos aumentos exorbitantes dos financiamentos habitacionais é causada na maioria das vezes pelas fórmulas dos sistemas de amortização aplicados aos contratos”, revela.
Tardin reforça que as diversas formas de amortização ainda em vigência em diversos contratos, como Sistema de Amortização Crescente (Sacre), Sistema de Amortização Constante (SAC), tabela Price, entre outros, não têm qualquer vinculação com o poderio dos mutuários, que acabam ficando expostos a um contrato de financiamento comum.
Ghirardelo lembra que o segundo pilar dos financiamentos habitacionais, o reajuste das prestações, ajuda a piorar a situação dos contratos. “Com o passar dos anos e os novos contratos surgidos no mercado, abandonou-se o princípio da equivalência salarial, que tinha como finalidade evitar a falência no orçamento doméstico do mutuário através do crescimento astronômico da prestação”, diz.
Por fim, explica a advogada, a correção do saldo devedor - o terceiro pilar - com base na correção monetária mais juros, é concebido para proteger mais os agentes financeiros que os mutuários. “O sistema capta dinheiro na poupança e Fundo de Garantia (FGTS) a taxas entre 3% e 6%, e o repassa ao mutuário a taxas que chegam a 17%. Há muito lucro em cima dos contratos”, acusa Ghirardelo.