É melhor cuidar dos próprios negócios ou pagar alguém especializado para administrar os bens? Esta é uma questão recorrente para muitos proprietários e moradores de condomínios residenciais. Os dois modelos podem ter vantagens e desvantagens financeiras, dependendo da maneira como são administrados.
O Residencial Parque das Camélias, no Jardim Contorno, é um condomínio que segue o modelo da autogestão, ou seja, um síndico, o conselho consultivo e funcionários administrativos são encarregados do recebimento da taxa de condomínio, pagamento de contas comuns aos moradores, questões judiciárias e pagamento de funcionários e manutenção. A idéia inicial da autogestão era baratear o valor da taxa cobrada dos condôminos, mas o alto índice de inadimplência e as falhas de administrações passadas acabaram por encarecer a taxa atual, de acordo com a advogada e síndica do Camélias, Livette Nunes de Carvalho.
“A taxa de condomínio sofreu um acréscimo neste mês por conta da fração ideal, ou seja, o balanceamento das contas para que cada morador pague o que lhe é devido.” Ela assumiu a sindicância do residencial em agosto e reconhece que é necessário fazer uma reserva ao longo do ano para que o acréscimo na taxa de condomínio não seja tão significativa como foi este ano. “Estamos tentando moralizar a administração para balancear as contas e cobrar um valor justo de todos os condôminos.”
Segundo ela, o residencial tem índice de inadimplentes acima dos 50%, o que representaria uma dívida acumulada de mais de R$ 600 mil. No total, o Camélias tem 720 apartamentos, divididos em cinco classificações, tipos A, B, C, E e F, dez portarias e mais de 4 mil pessoas.
Ao lado do Camélias, o Residencial Parque Flamboyants tem estrutura física semelhante: 640 apartamentos e oito portarias. No entanto, o modelo administrativo é diferente, pois as portarias são terceirizadas e os demais serviços têm autogestão.
De acordo com o síndico Paulo Roberto do Nascimento, a zeladoria e limpeza do residencial eram terceirizadas, mas foram transformadas em autogestão para que as contas pudessem sair do “vermelho”. “Com a medida, estamos fazendo uma economia de 15%. Por conta do valor relativamente baixo do condomínio, conseguimos baixar os índices de inadimplência de 39% para 24%”, ressalta.
Terceirização
A tranqüilidade e a segurança são realmente bandeiras das administradoras de condomínios. Segundo Alexandre Mauad, sócio-proprietário de uma administradora, a autogestão é atrativa, mas funciona no curto prazo. “No médio e longo prazos, dependendo da administração a autogestão pode ser perigosa, acarretando gastos muito maiores no futuro”, afirma.
Segundo Milton Antônio de Barros, sócio-proprietário de outra administradora, o serviço terceirizado conta com profissionais capacitados em várias áreas, dificultando a inadimplência. “O risco da autogestão é que muitas vezes não há estrutura e experiência para diluir taxas como o 13.º salário dos funcionários e encargos trabalhistas ao longo do ano”, diz.
O advogado Caio Augusto Silva dos Santos explica que tanto a autogestão quanto a terceirização são legais de acordo com a lei, pois não há nenhum impedimento jurídico para que se adote um ou outro modelo.
“Condomínio representa uma união de esforços para alcançar objetivos e construir benfeitorias em áreas comuns aos moradores, portanto, o conceito de autogestão está mais próximo desta finalidade. No entanto, com a terceirização se tem uma idéia mais estável de quanto você vai pagar. Os riscos são menores.”