A entrada em vigor da lei federal 11.232/05, em junho, está dificultando a situação de quem atrasa o pagamento do condomínio. Agora, o morador inadimplente que for condenado pela Justiça terá apenas 15 dias para pagar a dívida. Se esse período for ultrapassado, será cobrada multa de 10% sobre o valor total do débito. Entretanto, administradores de condomínio consultados pelo Jornal da Cidade não acreditam que haverá uma “corrida” para quitar as pendências.
De acordo com Leilane Strongren, membro da diretoria regional do Sindicato da Habitação (Secovi) e de uma administradora de condomínios de Bauru, a previsão é de que o volume de inadimplência mensal caia pouco, em torno de 2%, com a lei.
“Para quem está passando por um problema financeiro e não tem dinheiro para pagar a dívida, não é a multa de 10% que vai fazer com que ela pague o que deve. Principalmente porque, nesses casos, a pessoa tem que assumir a dívida e continuar pagando em dia os condomínios de cada mês”, avalia.
Entre os cerca de 60 condomínios gerenciados por esta empresa, em alguns prédios o nível de inadimplência chega a 20% (em relação ao total de moradores). “Há casos em que o condomínio deixa de recolher R$ 3 mil por mês. Quando isso acontece, é preciso mexer no fundo de reserva, o que acaba afetando todos os moradores. Isso inclui quem faz os pagamentos em dia”, observa.
Segundo Leilane, nos edifícios em que a maioria dos moradores são os proprietários dos apartamentos, a inadimplência é mais baixa. Mas nos casos de dívida, a administradora sempre vai acionar judicialmente o locador, e não o inquilino.
Ônus
Na opinião do presidente do Sindicato dos Condomínios do Estado de São Paulo (Sindicond), José Luiz Bregaida, os moradores que estão em dia com o pagamento da taxa condominial não podem arcar com o ônus dos inadimplentes. “O que os síndicos devem fazer é procurar negociar com os devedores antes de tomar medidas mais severas”, diz.
Segundo o sindicato, Bauru tem 250 condomínios e a inadimplência gira em torno de 20%. O número de ações judiciais movidas por síndicos contra condôminos devedores é de aproximadamente 10%. “Muitos preferem negociar com os condôminos que estão atrasados do que levá-los aos tribunais, o que gera muita dor de cabeça”, opina Bregaida.
Na avaliação de Leilane, nos últimos dois anos a Justiça já vem dando um tratamento mais célere a casos de dívidas condominiais. A lei que entrou em vigor em junho será um instrumento a mais.
“É importante ressaltar que, antigamente, era muito difícil ter uma ação que favorecesse um condomínio. Hoje, eu já tenho três casos em que o condomínio obteve autorização para ficar com o apartamento em troca da dívida”, aponta.
Agilidade
Em uma administradora que gerencia cerca de 50 condomínios na cidade, Milton de Barros diz que a agilidade trazida pela lei federal será importante, já que o número de condôminos inadimplentes é alto. Nos prédios administrados por essa empresa, a inadimplência gira em torno de 10%, em média.
“Antigamente, esses casos eram arrastados por até cinco anos. Agora, a partir do momento em que a ação de cobrança é ajuizada, a penhora do imóvel da pessoa inadimplente pode ser solicitada dentro de três meses, por exemplo. Essa lei permite que a cobrança da dívida seja bem mais rápida.”
Segundo Barros, para não deixar os casos de dívida se tornarem grandes empecilhos, a empresa faz um acompanhamento extremamente controlado. “Se uma pessoa fica três meses sem pagar o condomínio, já entramos em contato para tentar um acordo extra-judicial. De maneira geral, as dívidas são parceladas em no máximo 12 meses. Tudo depende do valor”, diz Barros.
Roberto Fornazari, proprietário de uma empresa que administra 73 condomínios residenciais em Bauru, faz a mesma avaliação de Leilane sobre a nova lei. “Ela é muito importante, mas se a pessoa que está com dívidas realmente não tiver condições de pagar, ela não vai abrir mão de outras coisas em função da multa de 10%”, analisa.
Segundo ele, em 90% dos casos de condôminos devedores em prédios administrados por sua empresa chega-se a um acordo sobre o pagamento já na primeira audiência. “No momento, temos cerca de 400 ações tramitando na Justiça.”
A multa para quem atrasa o pagamento de condomínio é de 2%, mais correções mensais.