A propriedade em condomínio sempre apresenta problemas, disto não tenham dúvidas. É impossível existir liberdade plena onde vários são os proprietários, surgindo daí, muitas vezes, desentendimentos pelas incompreensões e intolerâncias dos seres humanos nos relacionamentos entre si. O síndico, exercendo suas funções, é obrigado a tolerar certas impertinências para poder levar a bom termo o desempenho de sua função. Existem, entretanto, problemas insolúveis que independem da boa vontade do síndico. Um deles é a inexistência de personalidade jurídica do condomínio. Nosso Código Civil menciona, em capítulo especial (I) quais as pessoas jurídicas no ordenamento nacional e entre elas não constam os condomínios. Embora, na classificação das pessoas jurídicas de direito privado identifique as associações e sociedades, não menciona os condomínios que poderia enquadrar-se numa ou noutra modalidade. É uma falha da lei que urge ser reconhecida e revigorada ou elucidada. É bem verdade que o juiz, com a investidura que lhe permite o cargo, pode, na aplicação da lei, atender “aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum” (LICC-5º.); entretanto, lamentavelmente, nenhum juiz, até o momento, se dignou a admitir o óbvio, isto é, a personalidade jurídica do condomínio. Nem os registros públicos efetuam os lançamentos. São dificuldades intransponíveis. De acordo com a lei, embora, em consonância com a norma acima, existe o art.126,CPC que lhe permite, no obscurantismo da lei, recorrer à analogia, aos costumes e aos princípios gerais do direito. Aliás, o STJ já decidiu que “O juiz, no exercício de sua função jurisdicional, não deve concorrer para a instabilidade das relações jurídicas entre as partes.”(RT.692/182). Pela lei 4591/64, artigo 63, a Comissão de Representantes pode (durante a construção) exercer o múnus com personalidade jurídica própria retomando unidades de inadimplentes, nos casos específicos, para a universalidade condominial. Para solução definitiva da perlenga, aventamos a hipótese de se constituir, paralelamente à Convenção Condominial, uma associação dos proprietários das unidades autônomas a fim que, em eventual retomada da unidade (praceamento, adjudicação, dação em pagamento por dívidas condominiais, etc.), juridicamente pudesse haver regularização da documentação.
É matéria nova que precisa ser discutida e, quiçá, codificada, pela ausência de legislação apropriada que preencha a lacuna existente. Fica aqui o desafio para quem se interessar pelo assunto, podendo, evidentemente, contar com minha colaboração; lembrando, pela oportunidade, que a validade de qualquer negócio exige agente capaz, objeto lícito e forma não prescrita em lei (art.104-CC) e que as matrículas devem ser feitas à vista dos elementos constantes dos títulos (art.196-RP), não havendo, assim, pelo menos aparentemente, óbice a que seja concedido pela Justiça determinação para que se efetuem os registros respectivos.
Itamir Crivelli