A regional Bauru da Caixa Econômica Federal (CEF) ingressou com a primeira ação de execução na Justiça Federal de Bauru contra a Companhia de Habitação Popular de Bauru (Cohab) e a Prefeitura de Marília para cobrar R$ 41.031.540,03 relativos ao resíduo habitacional pela construção de 3.000 casas do Núcleo Nova Marília.
As casas foram construídas a partir de contrato inicial firmado em 29 de dezembro de 1978. A prefeitura de Marília foi chamada à ação de execução por ter sido a garantidora da operação, à época. Ontem, no início da noite, não foi possível contatar a assessoria de imprensa do Executivo daquela cidade para comentar o assunto. Não será surpresa se a prefeitura mariliense acionar a Cohab-Bauru pelo uso indevido de saldo do fundo daquele núcleo, em 2003, para quitar contratos antecipadamente em Bauru.
O contrato em 300 parcelas sofreu ajustes de valor e prazos, levando, em 1983 à definição das obrigações finais já com a inclusão dos custos de obras de redes de água e esgoto para o núcleo habitacional. Das 3.000 casas construídas à época, o contrato teve vencimento final da devolução dos valores pela Cohab ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em julho do ano passado (segundo a companhia).
Na ação, a regional da CEF aponta que apenas 53 unidades ainda não tiveram os contratos liquidados. Juridicamente, o credor sustenta na medida judicial que foram realizadas tentativas de composição amigável para a dívida, sem sucesso.
Mas, na prática, a cobrança cumpre as regras do sistema em relação ao prazo de tolerância para negociações administrativas. A CEF/FGTS cumpre o ritual de discutir a dívida por 90 dias após seu vencimento (julho de 2008) e, em seguida, tem um ano para ingressar com a medida judicial.
A ação de execução, portanto, era esperada pela Cohab. Também já era esperado que, para este caso, a Prefeitura de Marília, fosse chamada junta para responder pela dívida, já que ela é avalista do contrato de 1978.
Porém, como revelou o JC no início deste mês, a Cohab contava com o equivalente a R$ 34 milhões em caixa do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) pagos pelo mutuário desde a entrega das moradias. O saldo existe exatamente para pagar o resíduo habitacional ao final do contrato.
Mas, em 2003, a Cohab decidiu utilizar o saldo do contrato do Nova Marília para cobrir dívidas e até contratos futuros (ainda a vencer) em Bauru, como o Mary Dota, cujos resíduos relativos a 3.638 casas ainda vencerão em 2016, conforme a companhia bauruense. O acordão que desviou recursos do sistema foi assinado pelo então presidente Constante Mogioni e aceito pela CEF.
Prefeitura de fora
Mas como o recurso do FGTS tem de retornar à conta do trabalhador, a CEF, neste momento, cumpre sua obrigação de acionar a Cohab. Nesta fase inicial da ação, a Prefeitura de Bauru não está sendo chamada a responder pelos R$ 41 milhões.
A execução pede a nomeação de bens e bloqueio do que for necessário para cobrir o valor, tanto da Cohab-Bauru quanto da Prefeitura de Marília. Mas o receio da presidência da Cohab bauruense é que, no desenrolar da ação, seja discutido o bloqueio de repasses federais para Bauru, através do confisco do Fundo de Participação dos Municípios (FPM).
Enquanto discute a execução, a Cohab pretende aprovação junto à Câmara Municipal de projeto de lei que pede autorização para que o município compre títulos do próprio FGTS para pagar esta e outras dívidas, em um total de R$ 171 milhões incluídas as dívidas a vencer até dezembro próximo e outros parcelamentos efetuados pela Cohab à taxa de 6% de juros. A renegociação tem juros de 4%, para pagamento em 204 meses (até 2026).
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Companhia renegocia a dívida com o FGTS
A operação pretendida com o FGTS tem a vantagem de reduzir o valor mensal a ser pago ao sistema. Sem a renegociação, a Cohab terá de parcelas os R$ 171 milhões em 78 meses, o que daria uma prestação mensal de R$ 6 milhões em relação ao total da dívida até 2020 (R$ 398 milhões).
Com a renegociação (compra de títulos do fundo para pagar a dívida), o pagamento é estendido para 204 parcelas. A parcela inicial ficará, neste caso, em R$ 2,4 milhões e, em 2017, passaria a R$ 2,9 milhões segundo as projeções apresentadas pela Cohab.
A situação financeira da Cohab-Bauru é instável. Apesar da receita média atual de R$ 3,1 milhões/mês, a companhia terá de passar a pagar R$ 2,4 milhões/mês ao FGTS e tentar, rapidamente, reduzir a inadimplência de 52%.
Na prática, a companhia tem apenas 9.975 contratos pagos em dia, de 20.817 negociações ainda ativas. Ou seja, 4.365 mutuários devem até três prestações (20,67%) e 6.778 não pagam mais de três parcelas, o que significa 32,10% do total.
Das 64.734 unidades construídas desde 1996 em 87 municípios, quando a Cohab foi criada, 43.917 unidades já foram quitadas, 7.334 tiveram sinistro e 32.529 sofreram novação da dívida.
Das moradias erguidas, 18.154 foram em Bauru, o que representa 28,04% do total. Disso, 12.022 estão quitadas e 6.132 continuam com contratos em vigor. Apenas 2.401 pagam as mensalidades em dia na cidade.
Mesmo que a renegociação dos R$ 398 milhões seja realizada com o FGTS até 2027, a Cohab-Bauru só terá recurso para cobrir os pagamentos até 2020. Isso se a companhia conseguir receber a maior parte dos milhões de créditos podres que estão nas mãos de mutuários, a maioria em outros municípios paulistas. Nos últimos sete anos do parcelamento, entre 2020 e 2027, a projeção mais otimista é que a Cohab local arrecade R$ 300 mil, contra uma parcela de R$ 2,9 milhões ao FGTS. Ainda assim, a renegociação é a operação mais barata disponível hoje e estaria, em tese, com a quitação garantida pelo menos até 2017, sem afetar o cofre da prefeitura.