Mais agilidade e menos burocracia. Estes são os principais avanços que a nova Lei do Inquilinato deve proporcionar ao mercado imobiliário a partir de amanhã, quando entra em vigor. As mudanças tornaram mais rápidas as ações de despejo e o pagamento dos alugueis atrasados. Em Bauru, em média, é feito 1,7 despejo por dia.
Uma ação de despejo, por exemplo, levava, em média, de seis a 12 meses para ser finalizada. Com as novas regras, o prazo cai para 15 dias. Antes da aprovação da nova lei, o inquilino com aluguéis em atraso, bem como contrato sem garantia, era despejado com mandado de desocupação, após julgamento de processo judicial. O locatário tinha a possibilidade de recorrer. Ele era obrigado a deixar o imóvel depois de ser notificado duas vezes.
Agora, o proprietário não terá de esperar o fim do processo para retomar o imóvel. A Justiça poderá conceder um mandado liminar de desocupação e o inquilino terá 15 dias para sair, a não ser que ele quite o débito nesse prazo. Isso vale tanto para locações residenciais quanto para as comerciais.
Profissionais da área acreditam que essa agilidade na retomada do imóvel poderá atrair mais locadores para o mercado. Eles dizem que muitos proprietários não alugam seus imóveis por medo de terem problemas com inquilinos. Com aumento da oferta, o preço do aluguel poderá recuar.
O advogado especialista em direito imobiliário Ercio Luiz Domingues dos Santos cita uma outra consequência que poderá ser provocada pela nova lei: a ausência de fiador para fechar um contrato. Ele argumenta que, se a Justiça conseguir, de fato, dar uma resposta rápida aos pedidos dos locatários, o risco de se alugar um imóvel será menor. Portanto, as garantias também poderão ser flexibilizadas. E o fiador é uma garantia de que o locatário não terá prejuízo com o aluguel.
“O mercado se sentindo seguro vai alugar sem a necessidade de muitas garantias. Hoje, conseguir um fiador é um dos grandes empecilhos para o fechamento de um contrato”, afirma o advogado.
Na opinião de Luiz Fernando Gambi, diretor da vice-presidência de locação do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, as novas regras para o setor imobiliário não vão interferir em quase nada na vida da maioria dos locadores e locatários. Isso porque a inadimplência, segundo ele, gira em torno de 2%. As ações de despejo são ainda menos representativas cerca de 1% dos contratos chegam a esse desfecho, segundo Gambi. “Atrasos no pagamento de aluguel ocorrem, mas são resolvidos amigavelmente”, revela.
Outro reflexo que deverá ser sentido nos contratos assinados a partir de amanhã é uma redução no valor do seguro fiança, que é embutido no aluguel. Segundo ele, o seguro fiança serve para cobrir até 30 meses de atraso no aluguel. Normalmente, ele é utilizado enquanto se desenrola o processo de despejo. É uma garantia de que o proprietário vai receber o aluguel. Se esse processo ganhar agilidade, não será tão necessário.
O valor do seguro para o inquilino gira em torno de um aluguel e meio por ano. Esse valor é pulverizado nos 12 meses do ano. “A imensa maioria dos locatários paga em dia, mas por causa da inadimplência de poucos, todos são penalizados”, observa o diretor do Secovi-SP.
O proprietário do imóvel continua proibido de querer o bem de volta antes do encerramento do contrato. No entanto, o inquilino poderá devolvê-lo pagando multa proporcional ao tempo de contrato que ainda resta e não mais a multa equivalente a três aluguéis, como antes.
Na opinião de Giasone Albuquerque Cândia, conselheiro estadual do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), o risco de ser despejado em apenas 15 dias terá reflexos na maneira como as famílias gerenciam suas contas mensais. Ele acredita que o medo de atrasar o aluguel fará com que os inquilinos fiquem mais atentos aos gastos e procurem não gastar além do que podem pagar. Ou, pelo menos, não vão deixar de pagar o aluguel para quitar outras dívidas. “Acho que eles vão ficar mais cautelosos e criteriosos na hora de gastar”, diz.