Realizar programa habitação no Brasil vai muito além de assentar tijolos, pois exige resolver nós estruturais do sistema de financiamento em tempos de estabilidade econômica e injeção de recursos para tirar companhias, como as Cohabs, da UTI financeira e operacional. Para o secretário de Estado da Habitação, Lair Krähenbühl, o Proer das Cohabs já deveria ter sido realizado pela União. Ele estará no Obeid Plaza Hotel, hoje, às 10 horas, para evento ligado ao setor, com prefeitos das regiões de Marília, Bauru e de Presidente Prudente.
De outro lado, apesar da fomento de linhas de financiamento nos últimos anos, as políticas do setor não levam em conta dados expressivos, como o fato do número de moradias entregues pelo Poder Público com inadequações em instalações ou no projeto de concepção ser mais do dobro do déficit, na soma relativa às regiões de Bauru, Marília e Presidente Prudente.
Enquanto as três áreas administrativas sob o comando da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) apresentam, segundo recentíssima pesquisa contratada pelo governo estadual junto à Fundação Seade, 164.786 de déficit, as construções classificadas como inadequadas, com algum tipo de problema construtivo ou funcional, somam 339.264 unidades. O déficit total dessas regiões representa 12,9% do total de 1,2 milhão de moradias necessárias em São Paulo, segundo o secretário Lair.
Em entrevista ao JC, Lair aborda com boa dose de desprendimento institucional a correlação esquizofrênica entre o volume de recursos habitacionais no País e o “esquecimento” de que, por exemplo, a metade dos que estão na fila esperando a casa própria se situa no conceito de co-habitação, brasileiros que moram em uma residência com outros integrantes da própria família, agregados, de gerações diferentes e que estão juntos por fatores diversos.
Estão de fora dos parâmetros da política habitacional, de fato, idosos que estão sob o cuidado de filhos, filhos separados que voltaram a morar com os pais, filhas que geraram filhas e, solteiras, se abrigam na casa dos genitores, jovens que resolveram viver juntos mas, sem recurso, recorreram ao antigo lar para construir sua história, e os que mantêm relações homoafetivas.
A revisão da política de habitação, na visão de Lair, inclui sim ajustes em programas como o “Minha Casa Minha Vida”, para afinar a deficiência na contratação de moradias para renda de até três salários mínimos e a escassez por áreas urbanizadas para alimentar os indicadores, sobretudo em cidades médias como Bauru. Leia os principais pontos da entrevista:
Jornal da Cidade – Ao virar uma espécie de banco de habitação, a CDHU quer sair da função de construtora?
Lair Krähenbühl – Inicialmente, nós imaginávamos que era necessário montar arcabouço jurídico para isso. Ela não passou a não construir casas, é que além disso ela assume a função de agência de fomento da habitação, o que o governador eleito Alckmin apelidou na campanha de BNDES da habitação. Precisa ter conselho, ter fundo perdido, e formar um aval para as pessoas que não têm capacidade de pagar esta conta, como nosso foco é até três salários mínimos. Criamos dois fundos, um garantidor, de aval da operação financeira. Hoje se a pessoa não tem capacidade de pagar, o elo do empresário que buscou o dinheiro para construir e financiar no banco tem o aumento da taxa de juros, em função da inadimplência. Se eu pegar o meu recurso, entro colateral no financiamento, avalizo a operação e a taxa de juros de 14% passa para até 6% ao ano. O custo do imóvel já fica mais barato. Vamos ser fomentadores. O outro é o fundo paulista de interesse social, que pega todos os programas disponíveis, como o da CEF mesmo. A CDHU também fica como banco para financiar e as prefeituras que não tem como buscar contratações para habitação contam com a CDHU. A outra linha é continuar operando na execução de moradias. Nós terceirizamos o gerenciamento das casas e contratamos outra empresa para fiscalizar as contratações. A carteira de cobrança dessas moradias fica com o agente financiador. Minha ideia é evitar que a CDHU faça cobrança, terceirizar esse trabalho. A prioridade é os governos tirar as pessoas de áreas de risco e, no Estado, a CDHU ser agência de fomento para a iniciativa privada fazer o restante.
JC – Comprar título CVS para pagar resíduo habitacional resolve?
Lair – Não resolve. É só pedir para mostrar a planilha financeira, no tempo, do pagamento dessa compra de títulos. O País precisa assumir este esqueleto do FCVS e entender ele como se fosse um Proer. Tem de olhar pra frente, é um passivo irrecuperável, irracional, não tem jeito. As prefeituras têm de contestar, não há como pagar. Tem de ser uma medida nacional, para a Cohab não ser grande imobiliária e só com o governo bancando esse passivo do FCVS é que vai reabilitar as Cohabs. Quem tentar pagar vai quebrar. É situação irreversível. São contratos que não se quitam e é preciso que a sociedade perceba que fica muito mais caro para o trabalhador se insistir em cobrar isso das Cohabs. Tem de punir quem agiu errado, mas tem de cobrir esse passivo e olhar pra frente. A CEF não quebrou porque tem recurso cativo, exclusivo, do FGTS, que remunera sem ninguém fazer nada, sem operar, sem risco. Comprar esses títulos parece um favor e a conta não fecha.
JC – Por que em cidades acima de 100 mil habitantes, o acesso a área dificulta o Minha Casa Minha Vida?
Lair – É unânime no Estado. As prefeituras vão uma a uma nesta reunião de amanhã (hoje) dizer que o custo dos terrenos explodiu. Para os locais urbanizados, com infraestrutura, o custo dobrou em Bauru para terrenos em apenas dois anos também. E o custo do terreno onde não precisa levar creche e escola passou a consumir o subsídio que o Minha Casa dá para a renda menor. Custa R$ 100,00 o metro quadrado e isso dificulta o programa. Sai mais com mutirão, mas desvirtua o projeto na qualidade básica e no custo, porque tem de diluir este custo no total disponível. Não é crítica política, é avaliação estrutural.
JC – Como resolver?
Lair – Fui a Brasília (DF) no lançamento e discutimos o problema para até três salários mínimos. Tem de fazer conjuntos pequenos de moradias para não buscar terrenos tão longes, como a própria CDHU também errou no passado e corrigiu. Eu como técnico do setor propus que os estados recebessem esses recursos para complementar esses orçamentos e garantir a qualidade adequada, com três dormitórios, aquecedor solar, elementos que não podem ficar de fora, como piso e azulejo nas casas. Os estados têm de participar com contrapartida para que o custo da área não continue engolindo o subsídio federal no programa. No final do ano passado saiu um convênio com o Estado, que coloca até R$ 30 mil por unidade, para atender até três salários mínimos e contrata no mercado privado.
JC – Se metade do déficit é de cohabitação, o planejamento não está errado?
Lair – Não está adequado. Precisa planejar exatamente isso. Metade do déficit habitacional do País é de cohabitação, é mais de uma família morando no mesmo lugar. É perceber que as famílias estão diminuindo, com menos filhos. Mas, em compensação, muitos precisam morar com o avô, que tem aposentadoria e banca a casa. Por um tempo faz então casas com três dormitórios, mas depois tem de fazer de dois e até de um. A demanda já mudou de perfil. É o tio morando com o sobrinho, o avô com o neto, a filha separada que retornou à casa dos pais. Que sentido tem fazer um contrato de imóvel para o tio e outro para o sobrinho, separar quem está junto? Dei esta sugestão e o governo federal corrigiu. Mas em vários estados está em aberto. Relações homoafetivas tem de prever no sistema. Não podia somar renda, um absurdo.
JC – Não basta juntar tijolos?
Lair –É preciso entender as novas relações sociais e prever nos programas, ver como essas pessoas vivem. 27% das crianças não estudam nas suas próprias casas por não terem lugar para isso. Em prédios construídos em programas de habitação com parentes morando em um mesmo endereço já problemas com morbidade. Tirar o homem da favela é fácil, mas tem de tirar a favela do homem. A pré-ocupação tem de ser gerenciada, até em condomínio popular. Eles nunca viveram isso. Tem conflitos de vizinhança, perda de redes sociais, consequências psicológicas, coisas que favelizam verticalmente. Patologias nas construções é grave. A cada 10 anos, gasta-se um orçamento para corrigir infiltração, fundação cedendo, solo arenoso. Porque não se pensa no estrutural, desde o projeto até o modo de morar. Tem também de aceitar a transportabilidade do crédito, aceitar que alguém que já pagou um imóvel alguns anos possa levar esse valor para começar a pagar uma casa maior, em novo contrato. Hoje não pode.