O mercado imobiliário aquecido e a valorização das construções em 2010 fizeram com que a arrecadação de impostos com a venda de imóveis em Bauru crescesse 120% entre janeiro e setembro, em comparação ao mesmo período do ano passado. Isso porque, salvo situações de exceção, 15% do lucro obtido em uma transação imobiliária devem ser repassados à Delegacia da Receita Federal (DRF).
Sem considerar o montante sonegado e os casos de isenção, foram arrecadados R$ 5,223 milhões nos nove primeiros meses deste ano, ante os R$ 2,377 milhões recolhidos entre janeiro e setembro de 2009. Para se ter uma ideia da força do setor na cidade, em toda a área da delegacia, que compreende 45 municípios, este crescimento foi de apenas 60%. Nas cidades de Botucatu, Jaú, Lençóis Paulista e Avaré, a variação foi, respectivamente, de 10%, 36%, -3% e 12%.
Em Bauru, o fenômeno pode ser explicado, na avaliação do delegado adjunto da DRF em Bauru, Belmiro Antônio Peres, primeiramente em razão do bom momento que vive o mercado imobiliário local. Apenas na última década, de acordo com estimativas do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a quantidade de domicílios na cidade aumentou cerca de 20%.
O número, no entanto, foi fortemente impulsionado nos últimos anos, principalmente em razão dos subsídios oferecidos pelo governo federal através do Programa “Minha Casa, Minha Vida”. “O crescimento na arrecadação em 2010 só comprova o que a gente já vinha observando em toda a cidade. O setor da construção civil está aquecido e a quantidade de residências aumentou muito. Consequentemente, aumenta também o volume arrecadado com a cobrança sobre o ganho de capital obtido das operações imobiliárias”, pondera.
Peres também acredita que, mais do que o aumento da quantidade de imóveis, houve também uma majoração no preço das construções, já que a quantidade de Declarações de Operações Imobiliárias (DOIs) - que todo cartório de notas é obrigado a emitir e remeter à DRF assim que um imóvel é vendido - não registrou o mesmo crescimento observado em relação ao ganho de capital. Enquanto de janeiro a agosto de 2010 foram confeccionadas 27.018 declarações em toda a área de abrangência da delegacia, no mesmo período do ano passado foram emitidos 25.499 documentos, o que corresponde a um aumento de apenas 5%.
Além do “boom” do mercado imobiliário, o delegado adjunto cita ainda as operações de fiscalização e o aperfeiçoamento do sistema de dados da DRF como responsáveis pelos resultados. “A Operação Mansões, por exemplo, que inicialmente visava fiscalizar apenas o pagamento de contribuição previdenciária aos trabalhadores da construção civil, agora incluiu a análise da Declaração de Imposto de Renda. A cada ano, melhoramos nossa forma de atuação para coibir qualquer tipo de sonegação”, detalha.
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Imposto retorna ao município pelo FPM
Assim como todos os demais tributos que devem constar da Declaração do Imposto de Renda, o montante arrecadado pela Delegacia da Receita Federal (DRF) em Bauru com as transações de compra e venda de imóveis é remetido integralmente ao Tesouro Nacional. Somado ao Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI), 22,5% deste bolo é transformado no Fundo de Participação dos Municípios (FPM), distribuído aos 5.565 municípios da federação em uma proporção que varia de acordo com a faixa populacional de cada um deles.
O repasse é realizado a cada 10 dias e, entre janeiro e setembro deste ano, correspondeu a R$ 25,380 milhões destinados a Bauru. “Esse valor não é proporcional ao quanto a cidade arrecadou em tributos, mas sim em relação à quantidade de habitantes. E, dentro desse volume, não há como saber o que é referente ao imposto cobrado sobre ganho de capital, que fica diluído”, aponta o secretário municipal de Finanças, Marcos Roberto Garcia.
Segundo ele, até o momento o repasse acompanha o mesmo patamar registrado no ano de 2008, quando a economia do município, incluindo o setor da construção civil, vivia um bom momento. “Nossa expectativa era de que 2010 pudesse superar 2008, mas estamos em um nível melhor do que 2009, quando o mundo viveu um momento de crise”, pontua.
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Sonegação do imposto pode levar contribuinte a cair na malha fina
Embora pouco conhecido, o imposto cobrado sobre o ganho de capital em transações imobiliárias pode levar o contribuinte a cair na malha fina da Receita Federal, caso não efetue o devido recolhimento. Salvo algumas exceções, deve ser pago por todas as pessoas que venderem um imóvel por valor maior do que o pago quando o bem foi adquirido.
Mas se o proprietário possuir apenas uma residência e comercializá-la por até R$ 440 mil, poderá usufruir da isenção do imposto se não tiver feito uso deste benefício nos últimos cinco anos. Na prática significa que, se o contribuinte comprou um apartamento por R$ 200 mil e o vendeu por R$ 300 mil, terá que desembolsar 15% sobre a diferença de R$ 100 mil, o chamado ganho de capital. Neste caso, o proprietário teria que pagar R$ 15 mil ao Fisco.
Entretanto, se ele não tiver sido beneficiado com a mesma isenção em nenhuma outra transação imobiliária nos últimos cinco anos, ficará isento do pagamento de 15% sobre o ganho de capital - desde que seja o único imóvel registrado em seu nome. Após adquirir esse novo imóvel, a pessoa deverá esperar outros cinco anos para vendê-lo para que possa obter a isenção novamente, desde que a venda seja concretizada no valor máximo de R$ 440 mil.
Outra situação de isenção de imposto explicada pelo delegado adjunto da Delegacia da Receita Federal em Bauru, Belmiro Antônio Peres, é quando o contribuinte vende seu imóvel e comprova que utilizou o dinheiro dessa venda para comprar uma nova casa. “Nesse caso, o benefício não se restringe a quem possui somente um imóvel no seu nome. Por exemplo: a pessoa tem um imóvel residencial que foi comprado por R$ 50 mil, vende esse imóvel por R$ 80 mil e compra outro, também residencial, com o dinheiro dessa venda. Quando isso ocorre no prazo máximo de 180 dias, essa pessoa fica isenta de pagar o imposto sobre o ganho de capital - que neste caso seria de 15% sobre os R$ 30 mil de lucro. Mas essa regra não é válida para imóvel comercial e nem rural”, destaca.
De acordo com o delegado, para imóveis residenciais adquiridos até 1969, a isenção do imposto sobre o ganho de capital nas transações imobiliárias é total. A partir de 1970 até o ano de 1988, há uma redução de 5% na isenção a cada ano. Por exemplo: para quem adquiriu uma residência em 1970, o desconto na negociação de venda é de 95% na cobrança do imposto sobre o lucro; para imóvel adquirido em 1971 cai para 90%, e assim sucessivamente até o ano de 1988, quando a lei em questão foi revogada.