Professor e advogado especialista em direito tributário, Omar Augusto Leite Melo aponta equívoco na interpretação adotada pela Prefeitura de Bauru para, de forma generalizada, calcular o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) a partir do valor de mercado, estabelecido pelo próprio município. Ele afirma, porém, que também está equivocada a interpretação do vereador Fernando Mantovani (PSDB) de que o Legislativo deveria aprovar uma lei com os valores a serem aplicados.
Atualmente, os cartórios imobiliários aplicam o cálculo com base em tabela definida por uma comissão montada pela prefeitura. De acordo com o secretário de Finanças, Marcos Garcia, os valores foram atualizados em 2012.
Os argumentos da prefeitura para justificar a prática têm base em jurisprudências do Superior Tribunal de Justiça (STJ). “Sempre fazemos isso nas matérias tributárias, inclusive quando as decisões são favoráveis aos contribuintes”, afirma o diretor tributário Francisco Mangieri.
A lei diz que o imposto deve ser cobrado sobre o valor venal e não sobre o mesmo valor da planta genérica, que dá base para o cálculo do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU). “Todo lugar diz que o valor venal é o valor da venda do imóvel”, pontua.
É a partir deste ponto que se inicia a divergência entre a prática da prefeitura e o entendimento de Omar Augusto Leite Melo. Ele afirma que o ITBI deveria incidir sobre o valor real da transação do imóvel. “Isso não pode ser imposto pelo município”, observa.
Segundo ele, a exceção, prevista no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN), também citado na decisão do STJ, o município pode arbitrar os valores dos imóveis quando há má fé dos envolvidos. “Se um imóvel vale R$ 1 milhão e estão colocando R$ 600 mil na escritura, então deve haver a intervenção. O que se chama de valor de mercado não pode ser aplicado genericamente”, explica.
Ele cita, pelo menos, três exemplos para argumentar porque o valor de mercado, em regra, não deve ser considerado. “Se um pai quer vender um imóvel que vale R$ 1 milhão para R$ 600 mil para seu próprio filho, o valor da vende tem que ser utilizado para o ITBI. O mesmo vale para imóveis leiloados por preços abaixo dos praticados pelo mercado. A prefeitura não pode impor o valor de venda. Existe liberdade contratual e os imóveis podem ser comercializados dos valores acima ou abaixo”, cita.
Outro caso é quando uma pessoa física passa os imóveis cria uma pessoa jurídica para registrar seus imóveis, com fins de reduzir cargas tributárias sobre os mesmos. “Deve ser considerado o valor declarado pelo imposto de renda. É um absurdo o governo tentar impor o valor para uma negociação que envolve a mesma pessoa. Isso tem gerado uma série de ações em Bauru”, conta.
Lógica reversa
Se no entendimento do tributarista Omar Augusto Leite Melo os valores reais da escritura devem ser levados em conta para o cálculo do ITBI, cabendo ao município intervir quando houver desconfianças de má fé, o diretor do setor na prefeitura, Francisco Mangieri, explica que os procedimentos aplicados são opostos a isso.
“Se o contribuinte entender que o imóvel não vale aquilo que está sendo colocado, pode pedir impugnação. A partir disso, um fiscal vai até o local. Há casos em que os imóveis estão em estado bruto, sem piso, e ficam mais desvalorizados mesmo”.
Mangieri afirma que, apesar de praticada há cerca de oito anos, a cobrança a partir do valor de mercado gera muitas dúvidas, pois há decisões diferentes no STJ e no tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). Apesar de apontar equívocos na cobrança de ITBI pela prefeitura, Omar Melo diz que há falhas também na interpretação de arte de vereadores. Segundo ele, a base de cálculo não está atrelada à planta genérica do IPTU e não há também necessidade de aprovação em lei para a definição de valores de mercado pontuados pela administração, embora defenda que eles só sejam aplicados nos casos de desconfiança de má fé.