Encontrar um terreno bom e barato em Bauru se tornou uma tarefa quase impossível. Até mesmo em bairros sem qualquer tipo de infraestrutura, como asfalto e iluminação pública, os lotes não são vendidos por menos de R$ 50 mil.
A informação foi confirmada pela Secretaria Municipal de Planejamento (Seplan), Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP) de Bauru. O encarecimento é justificado pelo aquecimento do mercado imobiliário assistido na última década e pelo consequente adensamento urbano.
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Éder Azevedo |
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Com o adensamento urbano, há escassez de terrenos |
Impulsionadas pelo aumento do poder de compra, pelas facilidades de acesso ao crédito e pelos incentivos oferecidos pelo programa Minha Casa Minha Vida, muitas famílias tiveram condições de comprar a casa própria. A partir de então, a cidade assistiu a um “boom” no setor, com dezenas de novos empreendimentos residenciais sendo lançados.
A enorme demanda encareceu o preço de casas e apartamentos de todos os padrões. E os terrenos seguiram esta tendência. Os maiores e mais bem localizados, inclusive, foram sendo ocupados por complexos comerciais ou construções residenciais tocadas por empresas incorporadoras.
Com o adensamento urbano, há escassez de terrenos, o que encarece ainda mais as opções disponíveis. “Já há necessidade de expandir o limite do perímetro urbano da cidade”, comenta o diretor da área de imobiliárias da regional do Secovi em Bauru, Fernando César Pegorin.
Neste contexto, em dez anos, foi possível constatar discrepâncias substanciais de preço. Um exemplo são terrenos vendidos em bairros sem pavimentação, como Pousada da Esperança, Jardim Meire e Jardim Marabá (os dois últimos localizados às margens da rodovia Marechal Rondon).
Mais procurados
Segundo o secretário municipal de Planejamento, Paulo Roberto Ferrari, um lote de 250 metros quadrados não é encontrado por menos de R$ 50 mil, média de R$ 200,00 o metro quadrado. Como medida de comparação, há dez anos, um lote de 450 metros quadrados em um condomínio fechado de alto padrão não custava mais do que R$ 15 mil, ou R$ 33,00 o metro quadrado.
Há cinco anos, uma área de 380 metros quadrados de outro condomínio de luxo era vendida a R$ 50 mil. O processo de encarecimento já estava em curso, mas, ainda assim, o metro quadrado, por R$ 132,00, era mais barato do que o mínimo encontrado atualmente nos locais menos privilegiados da cidade.
“A cidade como um todo se valorizou. Mesmo em regiões com pouca infraestrutura e mais distantes das principais vias da cidade, como o Parque Viaduto, Vila São Paulo e Jardim TV, por exemplo, o preço dos lotes subiu muito”, analisa.
O diretor do Secovi, Fernando Pegorin, explica que os terrenos em bairros periféricos são os mais procurados porque, de maneira geral, o comprador busca financiar o valor do lote e da construção dentro do limite estipulado pelo programa Minha Casa Minha Vida. “Como o máximo está em R$ 150 mil, a pessoa vai procurar um terreno mais em conta para poder investir na edificação”, observa.
Para o subdelegado regional do Creci-SP em Bauru, Carlos Damiati, não se trata de um fenômeno exclusivo de Bauru, já que o aquecimento do setor imobiliário foi experimentado ao longo dos anos em todo o País. “Nas cidades de mesmo porte, a realidade foi a mesma. Apenas em municípios pequenos essa majoração não ocorreu na mesma intensidade”, analisa.
Em oito anos, variação chega a 485%
Em março deste ano, a Prefeitura de Bauru, em parceria com profissionais do setor imobiliário, deu início aos estudos para a elaboração da nova planta genérica em Bauru. O estudo, que estipula o valor do metro quadrado dos terrenos em todas as regiões da cidade, estava defasado desde 2005.
De acordo com o levantamento – que trabalha com valores potencialmente subestimados –, a menor variação encontrada em nove endereços foi de 200%, na rua Primeiro de Agosto, no Centro da cidade (de R$ 312,23 para R$ 937,90). A oscilação, no entanto, chega a 485% em bairros de classe média, como o Jardim Bela Vista. O metro quadrado da Alto Juruá, por exemplo, pode passar de R$ 44,38 para R$ 259,68.
Na zona sul, o fenômeno se repete. O metro quadrado na rua Rio Branco, no Altos da Cidade, irá de R$ 215,62 para R$ 1.105,88, caso a revisão da planta genérica for aprovada pela Câmara Municipal. A disparada ocorre também em bairros mais afastados, como a Vila Industrial.
Apesar de, em termos absolutos, o metro quadrado ser bem menos valorizado, a variação pode chegar a 462% na rua Waldir José da Cunha (elevação de R$ 23,24 para R$ 130,60).
Meio lote
Subdelegado regional do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP) em Bauru, Carlos Damiati revela que, por conta da elevação de preços, começa a predominar, nos bairros periféricos, a comercialização de meio lote. “São terrenos de 150 metros quadrados, comumente vendidos para quem não teria condições de comprá-los inteiros”, frisa.
E o fenômeno, segundo ele, só não se repete em outras regiões, porque há bairros cujas regras impõem o tamanho mínimo para a construção dos imóveis. “Na zona sul, por exemplo, essa divisão não é possível”, completa.
Para Damiati, os preços – que haviam se acomodado no último ano por conta da desaceleração da economia como um todo – voltaram a se elevar e a tendência deve se manter pelos próximos meses. “Os juros caíram, a procura aumentou porque as pessoas voltaram a financiar e, como consequência, os valores continuarão a subir”, pondera.