Menos de um ano após a correção da planta genérica do município, a Prefeitura de Bauru vai recuar parcialmente da nova lei, aprovada pela Câmara Municipal em dezembro de 2013, que provocou a disparada nos valores venais dos imóveis, utilizados pela administração pública para fins de tributação. O governo deve propor redução de 15% desses valores para tentar corrigir algumas distorções.
Os valores atuais foram propostos por meio de estudo realizado pela prefeitura em parceria com um grupo de corretores no início do ano passado, quando o mercado imobiliário ainda estava aquecido. Com a desaceleração dos negócios no setor, pela primeira vez, em 2014, imóveis têm sido vendidos e comprados por valores inferiores aos registrados pela tabela da prefeitura.
Em abril, reportagem do JC mostrou o caso de um bauruense que pagou R$ 100 mil na aquisição de um apartamento, mas recolheu o Imposto sobre Transição de Bens Imóveis (ITBI) sobre R$ 120 mil, já que a alíquota do tributo municipal é de 2,25% sobre o valor venal estabelecido pelo governo.
Na ocasião, o diretor regional do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Carlos Eduardo Candia, e outros profissionais do mercado imobiliário confirmaram que a abrangência da distorção. Eles atestaram que os preços praticados pelo mercado giravam em torno de 15% abaixo dos valores venais.
Candia observou ainda que, em curto prazo, o problema poderia se tornar ainda mais agudo. Segundo ele, a oferta de imóveis aumentou expressivamente e a economia está desacelerada. Esses fatores contribuirão para uma queda ainda maior nos preços de imóveis.
Jeitinho
Inicialmente, Marcos Garcia, secretário municipal de Finanças, alegou que as divergências entre os preços do mercado e o valores venais eram restritas a casos isolados. Agora – provavelmente após pressões políticas e do setor imobiliário, admite a necessidade de correções.
“Tudo indica que vamos dar um desconto geral nos valores venais, para todos os imóveis, entre 15% e 20%”, afirma.
Segundo ele, essa é a única saída para que haja uma ação rápida. “Não dá para fazermos como na formulação dessa nova planta genérica, quando chamamos os corretores. No ano passado, começamos esse trabalho em janeiro e só terminamos em junho. É algo descartado”.
ITBI
A medida vai beneficiar, diretamente, os compradores de casas, apartamentos ou terrenos, pois reduzirá o valor utilizado como base de cálculo para o ITBI. Inicialmente, porém, não causará impacto nas cobranças do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Isso porque, para 2015, esse tributo será lançado com a correção da inflação no período de 12 meses a partir do valor do imposto desse ano, que já não foi calculado com base nos novos valores venais, justamente para evitar a cobrança de impostos astronômicos, em função da nova planta genérica.
Na rua 1 de Agosto, no Centro, o metro quadrado do terreno ficou três vezes mais caro. Contudo, a variação chegou a 485% em bairros de classe média, como a Bela Vista. Na zona sul, o fenômeno se repete. O metro quadrado na rua Rio Branco, no Altos da Cidade, chegou a R$ 1.105,88.
A disparada ocorreu também em locais mais afastados, como a Vila Industrial, onde o aumento ficou em 462% na rua Waldir José da Cunha.
Diálogo
Vereadores como Telma Gobbi (PMDB) e Fernando Mantovani (PSDB) vêm defendendo a necessidade de rediscussão dos valores venais. Secretário de Finanças, Marcos Garcia garantiu que, antes de a administração propor qualquer mudança efetiva, vai, pessoalmente, abrir o diálogo junto ao Legislativo.
O parlamentar tucano comemorou o fato de o governo ter sinalizado disposição para reduzir os valores venais. “Talvez os 15% não sejam suficientes. Temos ouvido que a diferença entre os números da prefeitura e os das transações comerciais têm variado em 30%. Mas já é um começo e a comprovação de que estávamos certos. Ninguém está conseguindo fechar negócio com os valores venais”, pontua Mantovani, que junto com Lima Júnior (PSDB), votou contra a nova planta genérica.
Telma, por sua vez, deve propor a ampliação do debate a partir da Comissão de Economia e Finanças da Câmara Municipal, da qual é presidente.
Solução contra o ‘super IPTU’
Acontece hoje reunião que tentará encontrar uma saída para evitar que proprietários de novos imóveis, construídos em 2014, sejam surpreendidos com o “super IPTU”, provocado pela correção da planta genérica.
Um imóvel, cujo valor venal era R$ 16.000,00 e passou para R$ 73.000,00 com a nova planta poderia ter seu IPTU majorado em quatro vezes em 2014. No entanto, a lei aprovada em 2013 impôs tetos de reajustes de até 22%, com base no tributo cobrado em 2013. Para os imóveis construídos neste ano, não há valores comparativos. Assim, incidiria a alíquota de 0,8% sobre o valor venal dessas novas edificações.
Isso fará com que o proprietário de uma casa recém-construída de R$ 73 mil pague R$ 584,00, enquanto o de uma antiga com o mesmo valor seja cobrado em R$ 135,68.
Direito
Paralelamente às discussões em torno de correções sobre a planta genérica, o diretor tributário da Prefeitura de Bauru, Francisco Mangieri, garante que, nos casos em que o valor venal for superior ao valor de mercado, é direito do contribuinte pagar o ITBI sobre o preço da transação.
Segundo ele, apesar de a legislação dizer o contrário, o município adotou como regra a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que define o valor de mercado como parâmetro para tributação.
“No ano passado, surgiu a polêmica porque, com o valor venal defasado [desde 2005], cobrávamos sobre o valor de mercado. Não há o que se discutir. A regra é a mesma de antes”, pontua Mangieri.
Os contribuintes que se depararem com essa situação devem procurar a Auditoria Fiscal da prefeitura, que fica na rua Rubens Pagani, 1-82.