| Rafael de Paula/Divulgação |
| Para Eduardo Della Manna, prefeituras têm sérias dificuldades nas fiscalizações relativas ao uso e espaço urbano e público |
| Quioshi Goto |
| “Estão transformando o Estatuto das Cidades não em norma urbanística, mas em fonte de receita”, reitera Frederico Cesar |
O Estatuto das Cidades é uma ferramenta jurídica que veio para disciplinar a função social da propriedade e permitir que as leis de zoneamento e de uso e ocupação do solo garantam segurança jurídica para investimentos em habitação e tracem o planejamento do crescimento das cidades para o futuro próximo. Contudo, os governos municipais estão transformando a norma em uma forma de “salvar o caixa”, defendem lideranças do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).
Eles também apontam a incapacidade do poder público de realizar investimentos, gerando exigências que encarecem os projetos. Esta é a principal abordagem, e crítica, que representantes do Secovi-SP fazem da intervenção das prefeituras, sobretudo em cidades médias como Bauru, no processo de regulamentação de Planos Diretores (PD). O posicionamento não é compartilhado pelo prefeito Rodrigo Agostinho (PMDB). Na opinião do chefe do Executivo de Bauru, especificamente em relação ao município, muitos aspectos serão corrigidos com a lei de zoneamento.
Mas para os executivos e urbanistas do Secovi, os governos municipais precisam estabelecer leis claras, objetivas, e deixar de atuar para resolver seus problemas de caixa. “O que se espera é que as prefeituras não atrapalhem. E o que vemos nesse momento é a transformação da inércia do Poder Público diante do Estatuto das Cidades em uma tentativa dos governos locais de resolverem seus problemas de caixa”, avalia o vice-presidente do Secovi-SP, Frederico Marcondes Cesar.
Normas
Ao falar com o JC na segunda abordagem do projeto Agenda Bauru 2016 – caminhos para o desenvolvimento municipal e regional -, Cesar posicionou que prefeituras estão enxergando na criação dos marcos regulatórios oportunidade de gerar receita e não de oxigenar e deixar clara as regras para instalações e construções.
“As dificuldades são de toda ordem. Na hora de desenvolver um projeto, o investidor recorre à prefeitura para saber as diretrizes. Vou dar um exemplo de São José dos Campos. Hoje 30% da cidade não está zoneada. Porque criou-se um hiato na lei, em razão do Ministério Público ter cassado a norma. E hoje não se faz nada lá. Isso cria vazios urbanos e falta de regulamentação. A regulação do setor não pode ser tratada como plataforma tributária pelos prefeitos”, critica.
Na visão do Secovi, o cenário é ruim de todos os lados. “Ou não há regulamentação, o que é um desastre porque falta segurança jurídica e regra para a atuação, ou há a regulação que é extremamente penosa para quem vai investir, construir. Transformaram contrapartida, outorga onerosa e diretriz nessas leis em instrumentos de arrecadação para as prefeituras”, diz Frederico.
‘Atrás do prejuízo’
Via de regra, as estruturas da máquina pública nas cidades vivem realidade atrasada em relação aos moradores e, claro, o mercado. Assim, ao invés de pensarem as cidades do futuro, os municípios vivem correndo atrás do prejuízo. A avaliação é do arquiteto e urbanista Eduardo Della Manna, que realizou palestra em Bauru, na última segunda-feira, na sede da OAB-Bauru.
“Na prática, quem tem a função de planejar sempre está atrasado. As demandas sociais estão sempre à frente das políticas públicas”, afirma. Coordenador executivo da vice-presidência de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP, Della Manna afirma que organizar a cidade de forma estratégica, estabelecendo leis eficazes para a ocupação sustentável do solo, é um dos principais desafios dos agentes públicos ao longo da história. Acrescente-se à dificuldade das prefeituras em agir as estruturas desagregadas em fiscalização, o que torna o ambiente da convivência urbana uma “terra sem lei” em diferentes localidades. “Além da crise na economia, grande parte dos municípios brasileiros de médio e grande portes enfrenta sérios problemas de organização, fiscalização e cumprimento de leis estabelecidas em seus planos diretores”, diz.
De acordo com Della Manna, o desencontro entre projetos imobiliários e as leis municipais é histórico e atravanca a ocupação urbana. “Os planos diretores deveriam funcionar como instrumentos globais e estratégicos de uma política de desenvolvimento urbano e de orientação de todos os agentes públicos”, frisa.
Para ele, a solução exige políticas públicas de qualidade e uma ampla discussão com a sociedade sobre assuntos que afetam a cidade, como a Lei de Zoneamento. “Um dos principais remédios para esses desencontros é a ampla discussão entre agentes públicos, privados e a sociedade”, comenta. “Leis e fiscalização precisam trabalhar em harmonia para evitar que a iniciativa privada fique refém das regras”, completa.
Dificuldades
O vice-presidente do Secovi-SP, Frederico Marcondes Cesar, pontua duas r+estrições, entre as que geram dificuldades de viabilidade econômica na implementação de projetos. “O polo gerador de tráfego (PGT). As prefeituras não regulamentam e isso fica a cargo do critério do freguês. Isso é péssimo para o mercado, porque pode ficar bom para uns mas péssimo para outros e afasta investidor sério. E a falta de regra cria o risco da avaliação conforme o olho de quem avalia”, adverte ao tratar do primeiro ponto.
A outorga onerosa é outro item do debate. “A outorga onerosa não pode inviabilizar projetos. O Estatuto das Cidades é um produto urbanístico, mas as prefeituras o transformaram em um projeto arrecadatório. Veja que estão fazendo jogo inverso com o coeficiente de aproveitamento (CA). Estão derrubando coeficientes que hoje são de 3.0 (autorização para área construída de 300% do tamanho do lote) para 1.0. E a partir de limite de 1.0, o poder público está colocando custo para vender limites adicionais. Isso é inverter completamente a regra. E isso é só projeto tributário. E não é regra. É parar gerar receita claramente, porque acima de CA 1.0 a prefeitura libera tudo, desde que o empresário pague. É inversão de critério”, complementa.
Rodrigo rebate
Para o prefeito Rodrigo Agostinho (PMDB), a adequação da legislação de uso e ocupação do solo em Bauru será sanada com a Lei de Zoneamento, que ainda será enviada à Câmara Municipal. “Eu entendo que Bauru é uma cidade que não está atrasada nesse assunto, discussões importantes foram realizadas com o SindusCon (Sindicato da Construção), Assenag (Associação dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos) e associação de moradores”, pontua.
“Mesmo dentro da construção civil sempre houve muita divergência a respeito desse tipo de lei. Parte é favorável e outros têm mais resistência”, argumenta. Para ele, a Lei de Zoneamento pode ser discutida pelo Legislativo ainda neste ano, independente de ser o último de sua gestão e também do atual mandato dos vereadores. “Não é porque é o último ano que vamos deixar de discutir. O debate será amadurecido na Câmara”, cita.