| Samantha Ciuffa |
| Aristides Francisco dos Santos Junior, Alessandro Biem Cunha Carvalho, Marcos Wanderley Ferreira, Riad Elia Said, Ricardo Aragão, Fernando Pegorin, Bruno Pegorin e Veríssimo Barbeiro |
Iniciada pelo Sindicato dos Engenheiros em Bauru, a mobilização para reivindicar a revisão dos valores venais dos imóveis da cidade ganhou a adesão das diretorias regionais do Sindicato da Habitação (Secovi) e do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), além da subseção de Bauru da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB). Juntas, as entidades redigiram ofício que será entregue à prefeitura para pedir a atualização da planta genérica do município, revisada pela última vez em 2013, com o mercado imobiliário estava em alta.
As instituições, inclusive, colocaram o conhecimento técnico de seus membros à disposição da administração para auxiliar neste trabalho. “Mas queremos que isso ocorra ainda neste ano para que tenha validade já para o ano que vem e que se equilibre com a realidade das negociações atuais”, pontua um dos diretores do Secovi, Bruno Pegorin.
A entidade alega que a avaliação utilizada pela prefeitura está superestimada diante da atual realidade do mercado, que, em meio à crise, reduziu os preços dos imóveis em busca do reaquecimento. O impacto da distorção estaria na cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é calculado com base no cadastro do município para as transações de compra e venda de casas, apartamentos, terrenos e propriedades comerciais ou industriais.
Com valores venais estimados muito acima dos de mercado, o cálculo do tributo, cuja alíquota é de 2,25% sobre o custo das propriedades, teria se tornado desproporcional, afastando ainda mais potenciais compradores. “Um imóvel que é vendido por R$ 120 mil tem o ITBI calculado com base no valor avaliado de R$ 150 mil”, exemplifica o presidente da subseção da OAB em Bauru, Alessandro Biem Cunha Carvalho.
Depreciação
Antes da última atualização da planta genérica, alegam as entidades, os valores venais equivaliam a 60% dos preços de mercado. Com a revisão da tabela municipal, o metro quadrado de terrenos na rua Primeiro de Agosto, por exemplo, ficou três vezes mais caro.
A variação chegou a 485% em bairros de classe média, como o Bela Vista. Na zona sul e em bairros como a Vila Industrial, o fenômeno se repetiu. Segundo Fernando Pegorin, também diretor do Secovi, o cálculo não considerou a depreciação dos imóveis, que deveria ter sido utilizada como fator redutor dos valores venais em algumas regiões, após análise quadra a quadra.
“A distorção maior está no valor das edificações e não dos terrenos, até porque não foram criados parâmetros e construções recentes foram equiparadas a de 20 anos”, considera, salientando que, além de estarem superestimados, os valores ainda são corrigidos anualmente de acordo com a inflação.
Vice-presidente do Sindicato dos Engenheiros no Estado de São Paulo, Marcos Wanderley Ferreira afirma que esta desproporção tem prejudicado os negócios do setor, que já trabalha com margens enxutas de lucro, e tornado as transações proibitivas, principalmente, para compradores com menos capital.
O que diz a lei
Neste ano, a Câmara Municipal aprovou a Lei 6.778, que institui o Código da Cidadania Fiscal. A norma, que entrou em vigor em de 26 de abril, prevê, em seu artigo 10, inciso IV, que cabe à prefeitura de Bauru enviar ao Legislativo, “a cada dois anos, no máximo, projeto de revisão da planta genérica de valores e tabela de construção”.
Contribuintes podem pedir revisão
Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) garante aos compradores de imóveis o direito de recolher o ITBI com base no valor do negócio. Em recente entrevista ao JC, o diretor tributário da Prefeitura de Bauru, Francisco Mangieri, afirmou que, quando se sentir lesado por eventual discrepância na cobrança do tributo, o consumidor pode pedir, administrativamente, a revisão da base de cálculo.
Os recursos são analisados por comissão, formada por corretores de imóveis - sem vinculação com a prefeitura - e técnicos da administração. “O município não possui um órgão competente para realizar esta análise, que precisa ser feita caso a caso, quando o problema deveria ser resolvido de maneira definitiva, com a revisão da lei”, pondera o vice-presidente da delegacia regional do Sindicato dos Engenheiros em Bauru, Veríssimo Barbeiro.
Segundo Mangieri, das cerca de 600 guias de ITBI emitidas mensalmente pela prefeitura, apenas 20 geram protocolos de recursos. Para os representantes do movimento que pede a revisão da planta genérica, o percentual só é baixo porque a maioria das pessoas desconhece a possibilidade de pedir a revisão.
Os recursos podem ser apresentados no Poupatempo ou pelo endereço: https://sigipm.bauru.sp.gov.br/.