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| Se um acordo não for possível, o arquiteto sugere alternativa |
| Nélson Gonçalves |
| O urbanista José Xaides simula a opção de autorizar instalação vertical em troca da manutenção integral da mata nativa |
A aplicação da transferência do direito de construir em troca da preservação de quase todo o remanescente da mata, instrumento previsto no Plano Diretor (PD), é visto como uma saída para que a Prefeitura de Bauru deixe de indenizar, em milhões de reais, proprietários de terra em Bauru, inclusive no episódio relativo ao precatório de R$ 33 milhões da floresta urbana.
É o que defende o urbanista José Xaides junto ao Ministério Público Estadual (MPE). Em reunião marcada para esta sexta-feira (28), no MPE, o professor e doutor na área de arquitetura e urbanismo pela Unesp Bauru vai defender a regulamentação rápida do instrumento, através de acordo com proprietários de terra. Ele considera que o que já está estabelecido no Plano Diretor pode ser utilizado mesmo para glebas que ainda não contam com ações em curso ou julgadas.
O conceito de transferir direito de construção (TDC), previsto no PD em Bauru, nunca foi aplicado, mesmo a partir de 2008, quando foram criadas Áreas de Relevante Interesse Ecológico (ARIE) - caso da floresta urbana. O motivo: ausência de regulamentação.
"Insisto desde a época que o município não tem de desembolsar milhões por indenizações. No caso do precatório de R$ 38 milhões, já julgado, ainda é tempo de demonstrar ao proprietário que a aplicação do TDC é bom para todos. O dono vai poder gerar empreendimento em valor muito acima da indenização e a prefeitura terá toda a mata remanescente que interessa preservada, sem custo", defende.
A prefeitura tem direito de preferência sobre essas áreas, conforme artigo 67 do Plano Diretor. "A conquista dessas glebas para fins ambientais e de forma não onerosa é exatamente para não ter indenização. E isso não foi regulamentado durante a gestão Rodrigo. Mas ainda pode ser feito. E de forma rápida. É demonstrar isso aos credores e fazer acordo que envolva MP, Câmara, Prefeitura e interessados. Veja que para esses casos a norma também reduz custo para o empreendedor sem incidência de contrapartida, exatamente para que o instrumento seja viável", reforça Xaides.
Outra questão é que o TDC pode ser aplicado na área ou fora dela. "O aproveitamento da área pode ser feito na faixa que não contempla ARIE, à margem da avenida Edmundo Coube, ou em outro local. E é possível modular incentivos de acordo com interesse público", aponta.
Se um acordo não for possível, o arquiteto sugere alternativa. "Se o dono da terra ou credor do precatório não se interessar, a prefeitura ainda pode abrir cessão para 'venda' da gleba que pelo precatório passará a ser dela, com o pagamento sendo assumido pelo empreendedor, vinculado a autorização para construir prédios na frente para a avenida", reforça. Nessa quinta-feira (27), o prefeito Clodoaldo Gazzetta disse que está aberto a discutir alternativa que possa combinação o uso sustentável com empreendimentos, através de regulamentação.
José Xaides defende que o uso do TDC pode ser estendido a qualquer área, inclusive sobre matrículas da própria floresta urbana que ainda não são objeto de sentença ou judicialização.
Ele ainda sustenta que a adoção de conceito parecido evitaria à prefeitura ter de "comprar" mata para pagar pelo passivo ambiental registrado junto à Cetesb, cujo acumulado é equivalente a 342 campos de futebol hoje, como apontado pelo JC na última quarta-feira.
"O mesmo instrumento pode ser aplicado, definir operações urbanas consorciadas. E o município ainda pode conseguir mais do que o previsto, identificando casos onde pode aprovar construção com coeficiente de aproveitamento adicional com a exigência de manutenção de área de mata maior onde for do interesse público", cita.
Na reunião desta sexta-feira, estão convidados para participar o prefeito Clodoaldo Gazzetta, a secretária municipal de Planejamento (Seplan), Letícia Kirchner, os membros da Comissão Especial de Inquérito (CEI) que apuram o caso de duas indenizações que geraram precatórios (floresta urbana e área ao lado do Gasparini), o promotor Henrique Varonez e o arquiteto José Xaides.