O Brasil registrou venda recorde de imóveis no ano passado e quem comprou ou vendeu casa ou apartamento tem de declarar a movimentação no Imposto de Renda 2024, caso seja obrigado a prestar contas à Receita Federal. O prazo para enviar o IR começou em 15 de março e vai até 31 de maio. Quem é obrigado a declarar e atrasa paga multa mínima de R$ 165,74, limitada a 20% do imposto devido.
Ter um imóvel pode ser motivo que obrigue a declarar, caso o bem ou a soma dos bens ultrapasse R$ 800 mil em 2023. A regra foi alterada pela Receita. Antes, bens e direitos acima de R$ 300 mil obrigavam a entrega da declaração. De acordo com as regras, apenas imóveis de até R$ 5.000 não precisam ser declarados. Em 2023, o país teve a venda de 163.108 unidades, segundo levantamento da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) em parceria com a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas). Foi o maior número da série histórica iniciada em 2014.
O retorno do programa Minha Casa, Minha Vida e a maior procura no segmento de alto e médio padrão impulsionaram o mercado. Quem vendeu o imóvel deve apurar o ganho de capital e, caso tenha ocorrido lucro, pagar imposto. Há, no entanto, algumas regras de isenção da cobrança desse tributo como o uso para compra de outro imóvel no período de seis meses.
Já a pessoa que comprou precisa ter atenção com as diferentes formas de aquisição. A declaração da compra à vista é diferente do consórcio e do financiamento. Para quem tem imóvel no exterior, o IR também oferece neste ano a possibilidade de atualização do bem sem precisar vendê-lo.
Como declarar a compra de imóvel
Quem adquiriu um imóvel em 2023 ou deu início a um financiamento precisa informar a movimentação à Receita.
"Com o imóvel pago, você mantém este valor de aquisição até o dia que for vender. Ele só pode ser alterado com alguma benfeitoria no imóvel", afirma Maurício Tadeu de Luca Gonçalves, CEO da PartWork Associados e diretor da Fecontep (Federação dos Contabilistas do Estado de São Paulo).
No caso do financiamento, o valor subirá conforme as parcelas forem sendo pagas ao longo dos anos. Neste caso, o comprador deve informar apenas o que já foi pago pelo imóvel, e não o seu valor de aquisição ou estimado pelo mercado.
"Essa abordagem garante que a evolução do pagamento do imóvel seja corretamente refletida de um ano para o outro, mostrando à Receita Federal quanto você já investiu. É uma forma de manter a consistência e a transparência sobre a sua situação patrimonial", comenta Edilson Ferreira Junior, vice-presidente de desenvolvimento profissional do CRC-RJ (Conselho Regional de Contabilidade do Rio de Janeiro).
Como declarar o uso do FGTS na compra do imóvel
Se você usou o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) parcialmente ou totalmente para comprar o imóvel, essa operação deve ser descrita na parte de discriminação da ficha Bens e Direitos. Além disso, é preciso informar a operação também em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
É preciso declarar consórcio no IR?
Caso você tenha entrado em um consórcio em 2023 para ter um imóvel, o ato tem de ser declarado à Receita, mesmo que ainda não tenha sido contemplado.
Caso o consórcio tenha sido contemplado ou foi feito um lance, e o imóvel foi adquirido, é preciso alterar a ficha em Bens e Direitos, informando em discriminação a transação realizada. Coloque a quantia e todos os dados do imóvel, como já informado mais acima. Mantenha o saldo informado em 2022 e deixe em branco o campo "Situação em 31/12/2023".
Na sequência, o contribuinte precisa abrir outra ficha em Bens e Direitos para comunicar a compra do imóvel. Siga os mesmos passos explicados anteriormente, sendo que é preciso informar no campo "discriminação" que houve o uso da carta de crédito do consórcio, colocando os dados dele e informando o valor de aquisição em "Situação em 31/12/2023". Lembre que este valor é o que permanecerá até a venda do imóvel.
Quem estiver em um consórcio ou financiamento, o valor a ser pago não é considerado uma dívida para a Receita Federal. "O consorciado não deve lançar as parcelas do consórcio que ainda serão pagas no campo Dívida e Ônus Reais", comenta Luís Toscano, vice-presidente de negócios da Embacon.
"Se ocorrer isso, a Receita entende que o bem foi adquirido sem que o contribuinte tivesse condições de pagá-lo, dando a entender que houve ocultação de fonte de renda", complementa.
Como declarar venda de imóvel
Outro dever do vendedor é verificar a necessidade do pagamento do ganho de capital, caso o valor de venda tenha sido maior que o informado na declaração até então. O cálculo é feito pelo sistema GCAP (Ganho de Capital) da Receita Federal e o pagamento tem de ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda. Há, no entanto, isenção conforme algumas regras da Receita.
A cobrança do tributo segue uma tabela progressiva, conforme a quantia recebida:
> Rendimento por mês - Imposto sobre o lucro
Fonte: Receita Federal
A quitação é realizada com a emissão de um Darf (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), usando o sistema do e-CAC (Atendimento Virtual) da Receita, com o código 4600.
Se houver atraso, há cobrança de multa de 0,33% por dia, limitada a 20% no mês, mais 1% de juros pelo mês de pagamento e ainda o acréscimo referente à taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia). A Receita disponibiliza o Sicalc (Sistema de Cálculo de Acréscimos Legais), que faz automaticamente o cálculo.
Os dados enviados ao GCAP são importados para a declaração do IR, e devem ser informados em Ganhos de capital, no menu do lado esquerdo. Para isso, clique em Importação GCAP 2023.
É preciso verificar se, ao importar os dados do GCAP, o programa de declaração criou uma ficha em Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva com o valor do lucro menos o imposto pago no GCAP. Se não, é preciso criá-la manualmente.
Como não pagar IR na venda de um imóvel
Há algumas condições que isentam o vendedor de repassar parte do lucro para o governo federal.
Nos dois casos de isenção citados, este benefício deve ser declarado em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis na declaração de 2024. A linha é a 6 para a primeira situação, e a 7, para a segunda. Em seguida, o contribuinte pode importar os dados do valor do GCAP ou informá-los manualmente.
No segundo caso, se o contribuinte não utilizar todo o ganho de capital na compra do imóvel, haverá cobrança proporcional sobre o valor não usado. "Se ele comprou por R$ 200 mil e vendeu por R$ 500 mil, ele teve ganho de R$ 300 mil. Se ele usou R$ 150 mil dos R$ 300 mil na compra de outro imóvel, ele pagará o ganho de capital sobre os R$ 150 mil que não usou", diz Marco Antonio Vasquez, sócio do VRL Advogados.
Desde 2022, a Receita abriu outra possibilidade de isenção. Se o contribuinte estiver comprando um imóvel e quiser usar o que pagou nele para adquirir outro imóvel, ele também não precisa pagar o imposto sobre o lucro.
A Receita também concede isenção de 100% para imóveis adquiridos antes de 1969. Já no caso de imóveis entre 1969 e 1988, há um abatimento progressivo no ganho de capital que vai de 95% (1969) a 5% (1988). De qualquer forma, especialistas recomendam o preenchimento do GCAP mesmo em caso de isenção.
Como declarar imóvel recebido por herança
Em caso de recebimento de imóvel em uma herança, o contribuinte precisa ter a escritura do imóvel e abrir uma nova ficha em Bens e Direitos como se fosse a compra de um bem. É necessário informar no campo "Discriminação" que o bem é proveniente de espólio, detalhando o nome e CPF do antigo proprietário.
Se o herdeiro mantiver o mesmo valor que era declarado pelo contribuinte que morreu, não haverá cobrança do Imposto de Renda. O valor do imóvel tem de ser declarado em "Situação em 31/12/2023". O campo "Situação em 31/12/2022" deve ser deixado em branco.
O contribuinte também deve abrir uma ficha em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Selecione a linha 14 (Transferências patrimoniais, doações e heranças), identifique se é do titular ou do dependente, informe o nome e CPF de quem herdou o bem, e preencha o valor.
Caso a opção seja atualizar o valor do imóvel, que é possível apenas no momento em que vai informar ao fisco pela primeira vez o bem herdado, é preciso verificar se houve lucro entre o valor de compra e o da atualização. Caso tenha ocorrido, o contribuinte precisa fazer o cálculo do ganho de capital, por meio do programa GCAP.
Nos dois casos, é preciso pagar um imposto à parte que é o tributo sobre heranças e doações. Ele é estadual. Em São Paulo, por exemplo, é o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).
"Se não houve esse pagamento, a Fazenda estadual pode procurar o contribuinte, pois ela saberá através do cruzamento de dados", afirma David Soares, especialista tributário da IOB. A alíquota do tributo varia conforme a unidade da federação.
Quais reformas feitas no imóvel posso declarar?
Além do financiamento, outra possibilidade de o valor do imóvel ser aumentado pelo proprietário é em caso de reforma que traga mudanças permanentes como troca de piso, colocação de gesso, encanamento, ampliação, realização de obras como sarjetas, pavimentação de vias e instalação de luz e rede de esgoto.
Se o imóvel foi comprado após 1988, as alterações devem ser incluídas na ficha do imóvel em Bens e Direitos no campo de discriminação, citando o que foi feito e a quantia total gasta. O contribuinte precisa somar o valor ao que já estava em situação em 31/12/2022 para atualizar em 31/12/2023.
Caso a aquisição do imóvel seja anterior a 1988, a reforma precisa ser aberta em uma outra ficha em Bens e Direitos, selecionando o grupo 01 (Bens Imóveis) e o código 17 (Benfeitorias). Na discriminação é preciso descrever a obra que foi feita e o valor gasto. Preencha com os dados do imóvel, deixe em branco o campo situação em 31/12/2022 e coloque o valor da reforma em situação em 31/12/2023.
"Guarde os comprovantes de pagamentos, nota fiscal, recibo. Tudo o que possa comprovar a compra de material e a contratação de profissionais para os serviços. Ele será importante se a Receita pedir a comprovação dos gastos", diz Maurício Gonçalves. Porém nenhum desses gastos com reforma permitem dedução no IR.
Atualização do valor do imóvel no exterior
A criação da lei das offshores, promulgada em 12 de dezembro do ano passado, permitiu que o brasileiro dono de imóveis no exterior possa atualizar o valor do bem, mesmo que não tenha efetuado a venda.
Para isso, o imóvel deve ter sido declarado ao fisco em anos anteriores e não pode ter sido comprado durante o ano de 2023. Em seguida, o proprietário deve pedir a avaliação de uma empresa especializada com o valor estimado em 31 de dezembro de 2023.
O pedido será feito por um programa chamado Abex (Atualização de Bens e Direitos no Exterior), que está disponível no portal e-CAC da Receita Federal.
O contribuinte preencherá os dados na Abex, que fará uma tributação de 8% sobre o lucro e gerará uma guia de Darf. O imposto deve ser quitado até 31 de maio, quando acaba o prazo de envio da declaração, para a alteração de valor ser validada.
"É uma baita oportunidade de declarar, pois atualiza o valor e paga 8%. Se ele optar por fazer isso só lá na frente, ele terá de pagar 15%", diz Daniel de Paula, especialista tributário da IOB. A atualização também poderá ser feita por quem tem uma trust (sociedade criada para proteção de patrimônio) no exterior ou offshore (empresa ou conta fora do país) e tenha especificado o imóvem em sua declaração de 2023.
"Quem vendeu o ativo entre 1º de janeiro de 2024 e a data de envio da declaração também pode usar o benefício da atualização do valor de mercado e pagar 8% sobre o ganho de capital, mas desde que pague o imposto até 31 de maio", afirma Lucas Babo, associado sênior da área tributária do Cescon Barrieu.
A atualização só será permitida na declaração deste ano. Depois disso, o contribuinte pagará a taxa de 15%. Na declaração, o contribuinte deve entrar na ficha do imóvel em Bens e Direitos. Ele mantém o valor em "Situação em 31/12/2022" e atualiza o valor em "Situação em 31/12/2023". É preciso informar também no campo "Discriminação" que foi realizada a atualização do valor e que houve pagamento do GCAP. O pagamento do imposto deve ser informado em Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva.