Ganhou destaque nos últimos dias um índice que aparece uma vez ao ano e impacta diretamente investimentos e contratos imobiliários: O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). O motivo é o registro de inflação de 2,67% na prévia de novembro. Segundo dados da Fundação Getúlio Vargas o que aparece hoje é o reflexo do acumulado de quase 25% (24,52%) em um ano e quase 22% considerando apenas 2020. É esse número que é utilizado como base na hora de reajustar o aluguel.
E é aí que começa uma preocupação, principalmente para quem mora de aluguel e está às voltas com o risco de ver o valor dessa conta aumentar muito acima do esperado.
ENTENDA
O IGP-M é usado no reajuste anual dos contratos de aluguel em todo o país e este índice tem passado por uma forte alta este ano. O trajeto do IGP-M é uma crescente, nos últimos 12 meses, ele cresceu 6 vezes mais do que o acumulado de 2019, ainda de acordo com a pesquisa da Fundação Getúlio Vargas, que faz o monitoramento mensal desse cálculo.
E diante deste cenário – e levando em consideração um mercado imobiliário abalado pela crise econômica causada pela pandemia do novo coronavírus – especialistas ouvidos pela Folha da Região recomendam que as partes busquem uma solução na hora de por na ponta do lápis o reajuste.
“Em muitos casos, já tem chegado uma negociação entre proprietários e inquilinos que conseguem fechar em uma adoção de reajuste mais próximo da inflação oficial medida pelo governo”, diz José Etelcio Moraes (CRECI 26.155 J), proprietário da Imobiliária Moraes em Araçatuba e que representa empresas e proprietários de condomínios e imóveis. No Brasil existe um termômetro oficial da inflação que é medido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), por sua vez calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), que acumula alta de 3,13% em 2020, e durante 12 meses teve variação de 4,22% valor seis vezes inferior ao IGP-M, medido no mesmo período.
INFLAÇÃO DO ALUGUEL
Apelidado de Inflação do Aluguel, veio justamente porque serve de base para os reajustes nesse mercado. O IGP-M, criado na década de 40 tinha o objetivo de medir os preços de forma geral, ele foi pensando para ser mais abrangente do que outros índices de preços que normalmente eram atrelados a segmentos como Índice de Preços do Atacado Mercado (IPA-M), Índice de Preços do Consumidor Mercado (IPC-M) e por aí vai. Apesar de quase todo contrato de locação prever reajuste com base no IGP-M, ele não precisa ser necessariamente adotado entre as partes.
“Se a gente analisar logicamente, o locador tem o direito de aplicar o reajuste pelo IGP-M previsto em contrato. Nesse caso, o locatário não teria o direito de contestar a utilização de um índice com o qual concordou. Mas, vivemos em uma realidade econômica atípica, afetada por uma pandemia e é desejável que haja ponderação nesse momento especial”, afirma Moraes.
O que diz o Procon
O Diretor do Procon em Araçatuba, Carlos Eduardo Spegiorin, tem orientado justamente na direção de uma análise caso a caso. “O dever de casa é analisar cada situação, saber o histórico de cada contrato, o que já foi feito em negociação, e que sejam muito claros e que haja boa fé, levando em consideração os impactos da pandemia na vida das pessoas. É importante levar em conta o tempo desses contratos, se são mais antigos, com inquilinos que pagam sempre certinho, tudo isso deve ser levado em conta e aplicar o índice que esteja mais adequado para colocar o aluguel na média de preço do mercado.”
O Artigo 480 do Código Civil prevê que a parte que paga por um serviço possa pleitear a redução da prestação devida ou até mesmo alterar o modo de executar essa prestação, uma forma de evitar a chamada onerosidade excessiva.
“Mas se não tiver jeito, e por fim, precisar aplicar o Índice, que é bastante alto e que vai dar um reajuste significativo no aluguel as partes podem entrar na justiça e tentar discutir esse reajuste que poderia estar se tornando desproporcional”, completa Spegiorin.
Apesar da alternativa na Justiça, ele reforça que o melhor caminho para inquilinos e proprietários de imóveis, diante do atual contexto, é buscar prioritariamente uma conciliação administrativa.